Tư vấn tranh chấp khi mua bán đất bằng thỏa thuận miệng nhưng đã được cấp Sổ đỏ.

Nội dung tư vấn: Xin chào luật sư! Nhờ giải đáp giúp tôi thắc mắc sau: Ông tôi có để lại cho bác tôi thửa đất nhưng đến năm 87 thì Bác tôi bán lại cho bố mẹ tôi và không làm giấy tờ gì cả. Đến năm 96 thì nhà nước đã cấp bìa đỏ cho bố mẹ tôi. Nay bác tôi lại làm đơn kiện muốn lấy lại thửa đất bố mẹ tôi đang ở và nói rằng ngày xưa bán nhà chứ không bán đất, sổ sách địa chính vẫn còn tên bác tôi. Vậy trường hợp này bố mẹ tôi nên làm thế nào để bảo vệ đất của mình?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia. Với vấn đề của bạn, chúng tôi xin đưa ra tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, năm 1987, bác bạn có bán lại cho bố mẹ bạn thửa đất và không lập hợp đồng mua bán, do đó, bố mẹ bạn cần chứng minh về việc thực tế có thỏa thuận mua bán đất và đã giao đầy đủ số tiền như theo thỏa thuận để làm căn cứ xác minh có tồn tại giao dịch chuyển nhượng đất đai giữa bố mẹ bạn và bác bạn.  

Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch mua bán đất đai của bố mẹ bạn và bác bạn không đảm bảo về mặt hình thức do không lập thành văn bản và không công chứng, chứng thực nhưng do bố mẹ bạn đã thực hiện nghĩa vụ trả toàn bộ số tiền cho việc mua bán và đã nhận nhà, sinh sống trên đó cũng như đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc mua bán nhà đất của bố mẹ bạn và bác bạn có thể vẫn được công nhận hiệu lực do đã thực hiện được quá 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn Đất đai – Công ty Luật Minh Gia.