Tư vấn tranh chấp đất đai liền kề.

Câu hỏi:

Xin chào Quý công ty.Tôi tên là N. Đang sinh sống tại Hà Nội. Hiện tại gia đình tồi và nhà hàng xóm có tranh chấp đất như sau:

Gia đình tôi và nhà hàng xóm có tranh chấp ranh giới giữa đất ở của gia đình tôi và đất ngõ của nhà hàng xóm.Theo như tôi được biết trước kia đất nhà hàng xóm không có ngõ đi và đã được ông tôi cho khoảng hơn một mét chạy dài làm ngõ đi (chỉ bằng miệng không có giấy tờ).(từ thời xưa khi đất chưa có giá trị nhiều). Xong, do xã đo đạc và làm sổ đỏ đến năm 199x gia đình tôi thấy số liệu trên sổ đỏ thiếu hụt so với trước, phần ngõ nhà hàng xóm mở rộng ra xâm lấn vào nửa gian nhà tôi, gia đình tôi không chấp nhận sổ đỏ đó đến nay vẫn chưa lấy về. Người hàng xóm nhà tôi từng làm cán bộ địa chính ở xã, kích thước đất của nhà tôi hiện tại trên bản đổ bị thếu hụt.

Vậy, xin cho tôi hỏi trong trường hợp như của gia đình tôi thì gia đình tôi có thể lấy lại phần đất đã mât không? Cần những bằng chứng và giấy tờ gì?

Tôi xin chân thành cảm ơn và mong nhận được sự giúp đỡ từ Quý công ty!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, phần đất mà ông bạn cho sử dụng nhà hàng xóm làm lối đi.

Căn cứ theo Điều 273 bộ luật dân sự năm 2005 quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như sau:

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.

Điều 275 bộ luật dân sự năm 2005 quy định về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề như sau:

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Như vậy, nếu nhà hàng xóm cạnh nhà bạn bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác. 

Điều 274. Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.

Như vậy, quyền sử dụng hạn chế phần đất mà ông bạn cho nhà hàng xóm để sử dụng làm lối đi sẽ được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Theo thông tin mà bạn đã cung cấp, ngày trước ông bạn cho nhà hàng xóm 1m2 đất để làm lối đi tuy nhiên chỉ nói bằng miệng, trong trường hợp này hai bên có thể thỏa lại bằng văn bản về quyền sử dụng phần đất trên và phần đền bù lợi ích tương ứng với diện tích trên.

Thứ hai, đối với phần đất mà gia đình hàng xóm lấn chiếm của gia đình bạn.

Căn cứ theo Điều 12 luật đất đai năm 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm như sau:

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

...

9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có quy định như sau:

“Điều 10. Lấn, chiếm đất

1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

...

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.

Như vậy, Hành vi lấm chiếm đất đai là hành vi bị pháp luật cấm. Người có hành vi lấn chiếm phải trả lại đất và sẽ bị xử phạt hành chính với số tiền tương ứng với loại đất cụ thể.

Tuy nhiên, theo thông tin mà bạn cung cấp đất mà gia đình hàng xóm lấn chiếm sang đất nhà bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 199x. Trong trường hợp này, bạn phải cung cấp các giấy tờ, tài liệu về quyền sử dụng, mua bán quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ chứng khác chứng minh được quyền sử dụng đối với diện tích đất trên hoặc các giấy tờ, chứng cứ chứng minh hành vi lấn chiếm hay bị đo đạc sai. Nếu bạn có các tài liệu, chứng cứ chứng minh hành vi lấn chiếm, cấp đất sai diện tích đất thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai diện tích thực hiện thu hồi, đính chính giấy chứng nhận đã cấp và cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng với diện tích đất hiện có của gia đình bạn.

Nếu như cán bộ địa chính xã thực hiện đo đạc sai diện tích thì phải chịu trách nhiệm về hành vi của mình. Bạn có thể lên ủy ban nhân dân xã yêu cầu giải quyết hoặc có thể làm đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân huyện về hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai diện tích, có sự vi phạm pháp luật khi thực hiện đo đạc đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn tranh chấp đất đai liền kề.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

Cv: Vũ Nga - Luật Minh Gia.