Tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp phép xây dựng nhà ở

Qua đó đã có Biên bản bàn giao đất số 18/BB -94 ngày 27/7/1994 giữa Xí nghiệp Giống trồng rừng và Công ty A.Công ty A đã ký bàn giao mảnh đất trên cho tôi vào ngày 16/1/1998 theo Biên bản bàn giao nền đất xây nhà. Sau đó tôi đã đổ đất đá, xây tường bao để làm ranh đất với 3 chủ đất tiếp giáp với mảnh đất được giao nói trên. Đến năm 1999, theo quy định của TPHCM, tôi có bản kê khai đất 1999 nộp cho UBND phường và UBND quận với nguồn gốc đất ghi rõ là mua của Công ty A để xây nhà ở. Năm 2001, khi tôi có nhu cầu xây nhà ở thì không được cấp phép xây dựng vì cơ quan chức năng cho rằng có sự sai phạm của BGĐ A trong việc phân lô bán nền cho các hộ dân và chờ cấp trên giải quyết.

Kính đề nghị Công ty tư vấn cho tôi các thủ tục về việc xin cấp phép xây dựng, cấp chủ quyền cho nền đất trên của tôi, các nghĩa vụ thuế, phí mà tôi phải thực hiện là bao nhiêu? Trách nhiệm của Công ty A là như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

• Để được xác định bạn có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hay không cần căn cứ:

Thứ nhất, công ty A có thẩm quyền giao đất không, việc cho thuê chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật hay không?

Theo thông tin bạn cung cấp: "Năm 2001, khi tôi có nhu cầu xây nhà ở thì không được cấp phép xây dựng vì cơ quan chức năng cho rằng có sự sai phạm của BGĐ A trong việc phân lô bán nền cho các hộ dân và chờ cấp trên giải quyết."

Do đó, để xác định công ty A có thẩm quyền giao đất và việc giao đất có tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật hay không thì cần phải chờ sự xem xét, điều tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Thứ hai, căn cứ vào biên bản bàn giao đất của công ty A với bạn thuộc diện: cho thuê đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

+ Nếu công ty A cho bạn thuê đất thì bạn chỉ được phép sử dụng đất trong thời hạn thuê đất với đúng mục đích sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Nếu công ty A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn: hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng. 

Căn cứ theo Điều 31 luật đất đai năm 1993 quy định:

“1- Thủ tụcchuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã; ở đô thịlàm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
2- Thủ tụcchuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đôthị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.”
 

Như vậy, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Nếu công ty A thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng dụng đất cho bạn theo đúng quy định của pháp luật thì bạn có quyền làm thủ tục sang tên, đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Đối với việc xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở trên đất: Theo điều 6 luật đất đai năm 2013 quy định việc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng mục đích sử dụng đất. Do đó, bạn phải sử dụng đất theo đúng mục đích được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu bạn muốn sử dụng đất với mục đích khácvới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. 

Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn có thể xin cấp giấy phép xây dựng nhà để ở. 

Điều 89 - Luật xây dựng 2014. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

Do đó, nếu như khu vự bạn đang sinh sống tại nông thôn chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt thì sẽ không cần thiết phải cấp phép xây dựng. Về việc quy hoạch phát triển đô thị, bạn có thể tìm hiểu tại UBND huyện nơi bạn đang cư trú để được biết về những dự án quy hoạch này và biết được xã mình có thuộc dự án đó không.

Nếu đất của bạn thuộc đất tại đô thị thì khi xây dựng nhà ở phải xin cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật:

Căn cứ theo Điều 93 luật xâ dựng năm 2014 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ:

“1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này vàphù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn."
 

Do đó, nếu đáp ứng được những điều kiện trên thì bạn sẽ được cấp giấy phép xây dựng nhà ở.Về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng:
 
Điều 95 Luật xây dựng năm 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
 
- Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
 
- Bản vẽ thiết kế xây dựng;
 
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
 
Trường hợp của bạn xây dựng nhà trên thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người. Vì vậy việc xây dựng trên phần đất này phải được sự đồng ý của tất cả những người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, ngoài các giấy tờ quy định ở trên, trong hồ sơ phải kèm theo văn bản thể hiện sự đồng ý cho phép xây dựng nhà ở của những người có quyền sử dụng đất còn lại.
 

Thuế, lệ phí khi bạn sang tên, đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng ...

Khi bạn sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn sẽ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.

+ Lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ  thì về nguyên tắc khi cá nhân, tổ chức đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà, đất (trừ đăng ký lần đầu) đều phải nộp lệ phí trước bạ với mức thuế suất là 0,5% trên tổng giá trị nhà và đất.

Cách tính lệ phí trước bạ = (Diện tích đất) x ( Giá đất) x ( lệ phí)

- Diện tích đất được tính bằng m2

- Giá đất để tính tiền sử dụng đất do UBND tỉnh, Thành phố quy định

- Lệ phí là 0.5%

Ngoài ra, còn có thể có lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí đo đạc ... 

Nếu mục đích sử dụng đất hiện tại của đất không phải là đất ở thì trước khi thực hiện xây dựng nhà ở trên đất bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất. Tùy thuộc vào mục đích sử dụng hiện tại của đất mà bạn phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất tương ứng. 
 

Căn cứ theo thông tư 02/2014/ TT- BTC quy định về Lệ phí cấp giấy phép xây dựng:

- Lệ phí cấp giấy phép xây dựng là khoản thu vào người xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.

- Mức thu tối đa đối với từng loại đối tượng, như sau:

+ Cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của nhân dân (thuộc đối tượng phải có giấy phép): Không quá 75.000 đồng/1 giấy phép;

+ Cấp phép xây dựng các công trình khác: Không quá 150.000 đồng/1 giấy phép.

+ Trường hợp gia hạn giấy phép xây dựng: Không quá 15.000 đồng/1 giấy phép.

Trách nhiệm của công ty A. Để xác định trách nhiệm của công ty A cần phải căn cứ vào biên bản giao đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như phải căn cứ vào việc công ty A có thẩm quyền giao đất, chuyển nhượng không? Công ty A sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho gia đình bạn nếu có sự vi phạm quy định về việc chuyển nhượng hoặc gây thiệt hại trên thực tế. Nếu công ty A chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho bạn và có ghi là trong hợp đồng chuyển nhượng là đất ở trong khi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mục đích không phải là đất ở thì công ty A có trách nhiệm phải chi trả giá trị chênh lệch của giá đất ở với giá đất đúng mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại nếu có. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp phép xây dựng nhà ở. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

Cv: Vũ Nga - Luật Minh Gia.