Tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất; miễn, giảm tiền sử dụng đất

 Nay gia đình tôi muốn chuyển mục đích sử dụng 35.2 m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở có được không, phí chuyển đổi là bao nhiêu, chồng tôi là con liệt sỹ thì có được miễn giảm không?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Thứ nhất, Về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tại điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuấtsang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Gia đình bạn muốn chuyển đổi 35.2 m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở tức là chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở).  Do vậy theo quy định tạiđiểm d, khỏan 1, điều 57 Luật đất đai năm 2013 nêu trên thì muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp này gia đình bạn phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi thì mới được chuyển đổi.

- Thứ hai, về tiền sử dụng đất mà gia đình bạn phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Trường hợp được phép chuyển đổi, gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c, khoản 2, điều 5, nghị định 45/2014 nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:

"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Căn cứ để tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điều 3, nghị định 45/2014 nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất bao gồm: “1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; 2. Mục đích sử dụng đất.; 3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất”.

Do bạn không có nêu đủ thông tin do vậy chúng tôi không thể tính cụ thể được, bạn dựa vào những quy định mà chúng tôi nêu trên để tự tính mức tiền sử dụng đất cụ thể mà gia đình bạn phải đóng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nêu trên.

- Thứ ba, về miễn giảm tiền sử dụng đất.

Tại các điều 11, điều 12 nghị định 45/2014 nghị định quy định về thu tiền sử dụng đât có quy định những trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất như sau: 

"Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ

...”

“Điều 12. Giảm tiền sử dụng đất

...

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.”

Chồng bạn là con liệt sĩ do vậy được xác định là thân nhân liệt sĩ, theo quy định tại khoản 1, điều 14, pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng. Do vậy căn cứ vào quy định tại khoản 2, điều 14 pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng và quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất theo điều 11, 12 Nghị định 45/2014 nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất nêu trên thì chồng bạn sẽ được ưu đãi giảm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Trân trọng!