Trường hợp xây dựng nhà ở trên diện tích đất không phải đất thổ cư

Nội dung câu hỏi:

Xin Luật gia cho tôi hỏi: Gia đình tôi ở Thành phố, trước kia ( năm 2005) đã làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 524m2, trong đó có 120 m2 đất ở ( sơ đồ nhà ở cấp 4 nằm khoảng giữa mảnh đất 524m2). về sau tôi bán đi 240m2, trong đó có 98m2 đất ở( diện tích đất bán thực tế chỉ chiếm một phần diện tích đất ở của 120m2). diện tích đất ở còn lại ( 120m2-98m2= 22m2). Cũng thời gian ấy do nhu cầu cần gấp nhà ở tôi xây nhà có diện tích mặt bằng 60m2, cao 3 tầng, trên diện tích đất còn lại, và không có giấy phép xây dựng ( cũng như các gia đình khác ở đây ít trường hợp xin giấy phép xây dựng). Khi xây cũng như cho đến bây giờ không có bất cứ ai, cơ quan nào đến kiểm tra hoặc nhắc nhở. Xin Luật gia cho tôi biết, trường hợp trên của gia đình tôi có vi phạm gì không? có làm sao không? để gia đình tôi sống hợp pháp, yên ổn thì phải làm gì? Tôi là Thương Binh chống Mỹ, thì có ưu tiên gì trong trường hợp này không?! Xin Luật gia tư vấn giúp trong thời gian sớm, gia đình tôi chân thành cám ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn Công ty Luật Minh Gia,, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

-Về việc cấp giấy phép xây dựng

Điều 62 Luật xây dựng năm 2003 quy định

"1. Trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:

a) Công trình thuộc bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;

b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;

d) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt;

đ) Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, các quy định về giấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy định cụ thể các điểm dân cư tập trung thuộc địa bàn phải cấp giấy phép xây dựng.

3. Việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch.

Theo đó, khi xây dựng nhà ở thì hộ gia đình, cá nhân phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ ở vùng sâu vùng xa.

Như vậy đối với trường hợp của bạn, khi bạn xây dựng nhà ở riêng lẻ ở thành phố thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng trước khi xây nhà ở theo quy định cụ thể của UBND huyện đối với từng địa bàn trong huyện.

Việc xây nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép sẽ bị xử phạt hành chính. Tuy nhiên thời hiệu xử lí vi phạm hành chính là 1 năm (điểm a khoản 1 điều 6 Luật xử phạt vi phạm hành chính năm 2012) kể từ ngày xảy ra hành vi vi phạm. Trường hợp của gia đình bạn, bạn xây nhà từ năm 2005 nên tới nay đã hết thời hiệu ra quyết định xử phạt hành chính. Tuy nhiên khi cơ quan có thẩm quyền phát hiện ra hành vi này và không phù hợp với quy hoạch thì có thể áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả.

- Về sử dụng đất sai mục đích khi nhà nước giao

Theo thông tin bạn cung cấp, năm 2005 bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 524m2 trong đó có 120m2 đất ở. Sau đó bạn thực hiện bán đi 240m2 trong đó có 98m2 đất ở. Như vậy diện tích đất ở còn lại là 22m2. Bạn xây nhà trên diện tích 60m2 trong đó có 22m2 đất ở, 38m2 còn lại với mục đích sử dụng khác không phải đất ở.

Trường hợp này, bạn đã sử dụng sai mục đích sử dụng đất so với mục đích sử dụng khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hành vi này sẽ bị xử phạt hành chính về vi phạm pháp luật đất đai. Vì bạn không đề cập tới thông tin 38m2 đất còn lại thuộc loại đất nào nên chúng tôi  không tư vấn mức phạt cụ thể. Bạn có thể xem xét loại đất và đối chiếu với điều 6, 7, 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP để biết mức phạt hành chính trong trường hợp này.
 
Điểm a, khoản 1 Điều 6 Luật xử phạt vi phạm hành chính năm 2012, Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 01 năm, đối với hành vi vi phạm hành chính về đất đai thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 02 năm.

Trường hợp đã hết thời hiệu xử phạt thì không được ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 65 Luật xử phạt vi phạm hành chính, trường hợp này cá nhân, cơ quan có thẩm quyền có thể ra quyết định tịch thu sung vào ngân sách nhà nước hoặc tiêu hủy tang vật vi phạm hành chính thuộc loại cấm lưu hành và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.
Theo quy định tại Điều 143 Luật đất đai có quy định về Trách nhiệm của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thì:
 
"1. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương.
 
2. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phát hiện và ngăn chặn kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện và áp dụng các biện pháp ngăn chặn kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm".
 
Đồng thời, theo quy định tại Điều 17 Nghị định 180/2007 về thẩm quyền sử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị thì UBND cấp xã có quyền ban hành:
 
"1. Quyết định đình chỉ thi công xây dựng đối với công trình xây dựng vi phạm thuộc địa bàn mình quản lý; quyết định cưỡng chế phá dỡ đối với công trình xây dựng vi phạm thuộc địa bàn do mình quản lý trừ những công trình quy định tại khoản 1 Điều 18 Nghị định này.
 
2. Tổ chức thực  hiện  cưỡng chế tất cả các công trình xây dựng vi phạm  theo quyết định cưỡng chế của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện và Chánh thanh tra Sở Xây dựng
 
3. Xử lý cán bộ dưới quyền được phân công quản lý trật tự xây dựng đô thị để xảy ra vi phạm mà không xử lý kịp thời, dung túng bao che cho hành vi vi phạm.
 
4. Kiến nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện xử lý các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng đô thị vượt thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã; xử lý cán bộ làm công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị thuộc thẩm quyền quản lý của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện".

 Theo đó trong trường hợp người dân tự ý xây dựng công trình trái phép, đã lập biên bản mà vẫn cố tình trốn tránh giấy triệu tập lên làm việc thì UBND cấp xã có thể ra Quyết định đình chỉ thi công xây dựng đối với công trình đó và có thể cưỡng chế phá dỡ đối với công trình xây dựng vi phạm thuộc địa bàn do mình quản lý.
 
Ngoài ra, hành vi sử dụng đất không đúng mục đích đất được giao là một trong các trường hợp có thể bị thu hồi đất theo Khoản 3 Điều 38 Luật đất đai. Khi đó, Chủ tịch UBND cấp xã có thể kiến nghị với Chủ tịch UBND cấp huyện để xử lý thu hồi đất.
 
Trường hợp của gia đình bạn, hành vi xây nhà ở xảy ra năm 2005 nay đã hết thời hiệu xử lí vi phạm hành chính và cũng chưa có cơ quan nào phát hiện, lập biên bản và ra quyết định xử lí. Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể áp dụng các biện pháp ngăn chặn hoặc khắc phục hậu quả như: yêu cầu tháo dỡ phần diện tích sử dụng không đúng mục đích ban đầu khi Nhà nước giao. Phần diện tích 38m2 đó nằm trong trường hợp bị nhà nước thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai.

Hiện nay, chưa có cơ quan nào tiến hành lập biên bản và đưa ra các biện pháp khắc phục hậu quả. Vì vậy, gia đình bạn có thể đi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất 38m2 sang đất thổ cư nhằm mục đích cho ngôi nhà được xây dựng hợp pháp (trên toàn bộ đất thổ cư). Nếu gia đình bạn thuộc trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì bạn có thể thực hiện thủ tục sau:

https://luatminhgia.com.vn/thu-tuc-dang-ky-chuyen-muc-dich-su-dung-dat.aspx

Nếu gia đình bạn không thuộc diện quy hoạch và nhà nước không cho chuyển mục đích sử dụng đất thì khi cơ quan nhà nước tiến hành già soát, phát hiện vi phạm thì có thể áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: yêu cầu phá dỡ phần nhà xây dựng trên 38m2 hoặc thu hồi phần diện tích đất sử dụng sai mục đích đối với 38m2 này.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Trường hợp xây dựng nhà ở trên diện tích đất không phải đất thổ cư. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
CV.Trần Liên – Công ty Luật Minh Gia.