Trình tự, thủ tục khi nhà nước thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng và đất đủ điều kiện được bồi thường

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Quy định này xuất phát từ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Tuy nhiên, việc thực hiện thu hồi đất phải theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định và phải được tiến hành bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, nếu bạn phát hiện hành vi vi phạm trình tự, thủ tục thu hồi đất nhưng chưa biết cách xử lý như thế nào thì bạn có thể liên hệ các luật sư, chuyên gia trong lĩnh vực đất đai của công ty Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

2. Giải đáp về trình tự, thủ tục thu hồi đất

Nội dung yêu cầu: Kính chào luật sư,Mong luật sư giải đáp cho trường hợp nhà tôi như sau: Nhà tôi nằm trên trục đường  QL38BD đang được xây dựng và mở rộng thuộc xã YP, huyện Y, tỉnh Nam Định. Trước khi con đường được xây qua khu vực xã tôi, nhà tôi nhận được một giấy đề nghị của chính quyền xã đề nghị tự chặt phá cây cối, các công trình liên quan đề phục vụ làm đường.

Ngoài nội dung nêu trên, chúng tôi không được cung cấp bất cứ thông tin nào về quy mô dự án, chủ trương đền bù như thế nào. Sau đó, người dân tự kháo nhau rằng không làm thì sau này ra xã sẽ bị gây phiền hà, con cái học hành hay làm việc sẽ bị ảnh hưởng vì không chấp hành chủ trương "nhà nước nhân dân cùng làm".

Vì tư tưởng đó hầu hết các hộ đã chấp nhận tự nguyện phá dỡ và hiến đất.

Riêng đến nay nhà tôi vẫn không chấp nhận đề nghị này vì chưa được cung cấp đủ thông tin về dự án làm đường này. Đất nhà tôi có sổ đỏ, không lấn chiếm, được mua từ những năm 1940.

Vậy xin luật sư cho biết việc không chấp nhận đề nghị phá dỡ công trình và hiến đât làm đường khi chưa được cung cấp đủ thông tin từ các cấp chính quyền có vi phạm chủ trương của nhà nước không? Nghĩa vụ và quyền lợi của người dân chúng tôi khi các công trình công cộng ảnh hưởng đến tài sản cá nhân như thế nào? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi yêu cầu tới công ty Luật Minh Gia! Sau đây, chúng tôi xin tư vấn yêu cầu của anh như sau:

Trước tiên, chúng tôi sẽ cung cấp cho bác quy định thu bồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật đất đai như sau:

Thứ nhất, trước khi có quyết định thu hồi đất, trong trường hợp đất phi nông nghiệp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo chậm nhất là 180 ngày; và 90 ngày đối với đất nông nghiệp. Thông báo phải được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất bị thu hồi; thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã.

Sau khi có kết quả thống nhất, hoặc hết thời hạn thông báo thì UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất.

Thứ hai, sau khi có quyết định thu hồi, UBND xã có trách nhiệm phối hợp với ban bồi thường, giải phóng mặt bằng tiến hàng kế hoạch thu hồi đất, kiểm tra, khảo sát, đo đạc. Khi này thì những cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi có trách nhiệm phối hợp thực hiện nhiệm vụ trên.

Thứ ba, trên cơ sở kết quả kiếm tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì ban bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trơ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có đất thu hổi để lấy ý kiến.

Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất. Hình thức lấy ý kiến là:tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQVN cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền.

Cuối cùng, phương án được duyệt và thực hiện trên thực tế. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi bàn giao mặt bằng cho ban dự án, nhận tiền bồi thường và hưởng phương án tái định cư được lập và thông qua.

Theo quy định tại Điều 93 Luật đất đai 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

Chúng tôi vừa sơ lược trình bày trình tự, thủ tục để Nhà nước có thể tiến hành giải phòng mặt bằng phục vụ mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng. Theo như bác trình bày, nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thực hiện những thủ tục trên là vi phạm pháp luật về đất đai. Và nếu không được thông báo, hay được biết về phương án thu hồi, bồi thường và hỗ trợ tái định cư thì cá nhân có đất thu hồi “ chưa thực hiện yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” không phải là hành vi không chấp hành chủ trương của nhà nước.

Như chúng tôi đề cập ở trên, nếu cá nhân có đất bị thu hồi, mà đất đủ điều kiện được hưởng bồi thường thì sẽ được hưởng bồi thường khi giải phòng mặt bằng.

Khoản 1 Điều 74 Luật Đất Đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

“ Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.

“ Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận...”.

Theo như bác trình bày, đất nhà bác có sổ đỏ, không lấn chiếm, được mua từ những năm 1940. Vậy, gia đình của bác có đất đủ điều kiện được bồi thường giải phóng mặt bằng, nên sẽ được bồi thường giải phóng mặt bằng.

Bác có thể khiếu nại lên UBND xã để được trả lời, cung cấp mọi thông tin liên quan đến phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng nhằm giải quyết mọi khúc mắc hiện tại của gia đình.