Bố mẹ tặng cho con đất đai, nhà ở trình tự, thủ tục thế nào?

1. Luật sư tư vấn tặng cho quyền sử dụng đất

Các vấn đề về đất đai luôn nhận được rất nhiều sự quan tâm của các khách hàng, do đất đai là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn và việc sử dụng đất đai tương đối phức tạp do được nhà nước rất quan tâm. Do vậy, trong quá trình sử dụng đất có rất nhiều khách hàng vướng mắc về các vấn đề liên quan đến đất đai đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Vậy việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất các thành viên trong gia đình cần các thủ tục như thế nào, có khác gì so với các trường hợp chuyển nhượng khác không?

Để tránh các rắc rối xảy ra trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nối chung và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các thành viên trong gia đình nói riêng, bạn hãy gửi yêu cầu đến chúng tôi để được tư vấn, hướng dẫn cụ thể.

2. Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Câu hỏi:

Xin chào luật sư. luật sư cho em hỏi: bố mẹ em muốn cho em một miếng đất và sang tên sổ đỏ cho em thì cần phải làm những thủ tục gì và làm ở đâu. Bố mẹ em có hộ khẩu thường trú ở: Hà Nội và miếng đất bố mẹ cho em cũng ở địa chỉ đó. Nhưng hộ khẩu thường trú của em ở thành phố vũng tàu. bây giờ bố mẹ muốn sang tên sổ đỏ cho em có được không? em có cần phải chuyển khẩu về Hà Nội thì mới sang tên được sổ đỏ hay hộ khẩu ở vũng tàu vẫn sang tên được bình thường a.? Quy định ra sao mong luật sư tư vấn giúp em Em xin cảm ơn!

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tới Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Thứ nhất, về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:

"a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo đó, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp; đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất thì được quyền tặng cho người khác.

Như vậy, nếu bố mẹ của bạn đang đứng tên mảnh đất đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên thì có quyền tặng cho bất kì ai.

- Thứ hai, về trình tự, thủ tục thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất

Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất thì bố mẹ và bạn phải thực hiện các bước sau đây

+ Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đi công chứng, chứng thực tại nơi có đất.

Theo quy định tại điểm a, d khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

...

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Bên tặng cho quyền sử dụng đất:

+ CMND ; hộ khẩu của cả hai vợ chồng.

+ Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

Bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

+  CMND và hộ khẩu của cả hai vợ chồng.

+  Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

Theo đó, khi thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất thì bố mẹ và bạn phải lập hợp đồng tặng cho bằng văn bản và phải mang đi công chứng tại địa bàn Hà Nội.

+ Bước 2: Thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất

- Hồ sơ đăng kí sang tên sổ đỏ

Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng kí biến động quyền sử dụng đất

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn/ giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

- Nghĩa vụ thuế, lệ phí trước bạ nhà đất

Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2013 thì: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau” là thu nhập được miễn thuế. Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố mẹ bạn sang cho bạn thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP Quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ: "Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu". Do vậy, nếu bạn thuộc trường hợp bố mẹ tặng cho bạn quyền sử dụng đất lần đầu  thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ. 

Tóm lại, khi bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Và nếu việc tặng cho của bố  mẹ cho bạn lần đầu thì được miễn lệ phí trước bạ khi sang tên quyền sử dụng đất.

- Bạn có hộ khẩu thường trú tại Vũng Tàu thì bạn vẫn có quyền nhận tặng cho và sang tên quyền sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội.

Bố mẹ bạn có quyền sử dụng đất mà đất nằm trên địa bàn Hà Nội có quyền thực hiện tặng cho, sang tên cho bạn (dù bạn thường trú ở tỉnh khác). Như vậy, không có quy định nào yêu cầu bạn phải chuyển hộ khẩu thường trú vào Hà Nội thì mới có thể thực hiện việc tặng cho và sang tên quyền sử dụng đất của bố mẹ. Vì vậy, bạn có hộ khẩu thường trú ở Vũng Tàu thì bạn và bố mẹ vẫn có thể thực hiện tặng cho và sang tên quyền sử dụng đất bình thường. Tuy nhiên, bạn cần có mặt tại Hà Nội để cùng bố mẹ để lập và kí hợp đồng tặng cho và mang công chứng tại văn phòng công chứng/ phòng công chứng trên đìa bàn Hà Nội và sau đó bạn đi thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyển sử dụng đất.

-----

2. Tặng cho đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế nào?

Câu hỏi:

Chào Tổng đài tư vấn pháp luật, cho mình hỏi. Ông nội mình hiện có một miếng đất mới dược cấp trích đo năm 2010. Trước đây là ruộng loại 1 nên chưa có chương trình làm sổ đỏ của cả tuyến đó. Ông nội mình đã cho bố của mình miếng đất đó để làm nhà. Nhưng vì chưa được cấp sổ đỏ lên không thể làm thủ tục chuyển nhượng cho tặng cho bố của mình được. Vậy ông nội của mình có thể làm giấy viết tay có điểm chỉ và người làm chứng để cho bố của mình mảnh đất đó không ? Và sau nay bố của mình có thể làm giấy chứng nhận quyền sở hữu mảnh đất đó không hay phải thực hiện thủ tục thế nào? Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn trường hợp của bạn như sau:

Theo như những thông tin bạn cung cấp, ông và bố bạn đã làm giấy tờ tặng cho. Lúc này, bố bạn đứng tên quyền sử dụng đất thông qua thủ tục sang tên từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đó. Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng, giấy tờ tặng cho quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực thì mới coi là hợp pháp.

''a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

Nhưng để tiến hành công chứng hợp đồng tặng cho cần phải có Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, đất chưa có sổ đỏ thì không thể tặng cho.

Nếu bố bạn muốn đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sẽ không thể tiến hành theo trình tự tặng cho mà sẽ thực hiện xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Tức là, coi người sở hữu mảnh đất là bố bạn chứ không phải ông bạn nữa và không cần viết giấy tặng cho. Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bao gồm:

- Đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu)

- Giấy tờ về quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính

---

3. Tư vấn về hợp đồng tặng cho có điều kiện

Câu hỏi:

Chào luật sư!Em muốn hỏi luật sư: Bên nội đang có 1 căn nhà, và muốn để lại cho ông chú, nhưng ông là người cờ bạc, vậy h là thế nào để ông là người đứng trê căn nhà nhưng ông không bán được, cầm được. Chỉ có thể ở mà không làm gì được.Nhà định cho ông chú và cô cháu gái cùng đứng tên có được không. 2 người cùng đứng tên không phân chia giá trị tài sản có được không ạ.2 người cùng đứng tên mà không ai làm được gì căn nhà đó hết ngoài ở ra?Chân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Chào bạn, Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

>> Tư vấn về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

>> Ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cần công chứng?

Trong trường hợp này gia đình có thể làm hợp đồng tặng cho có điều kiện hoặc ủy quyền cho chú sử dụng mà không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chú. Theo đó, nếu như muốn để tên hai người chú và cháu thì cần để đứng tên theo hướng sở hữu chung hợp nhất thì chú cũng hạn chế chuyển nhượng, cầm cố khi không có sự đồng ý của người còn lại.