Tranh chấp về lối đi chung và giếng nước

1. Luật sư tư vấn về đất đai

Pháp luật quy định như thế nào quyền về lối đi chung? Đối với các trường hợp chủ sở hữu bất động sản không có lối đi ra đường công cộng thì phải làm gì? Thủ tục giải quyết tranh chấp? Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp?

Nếu bạn muốn tìm hiểu cụ thể hơn về vấn đề này, bạn có thể liên hệ đến Công ty Luật Minh Gia để được hỗ trợ tư vấn.

2. Tranh chấp về lối đi chung và giếng nước

Câu hỏi tư vấn: Em xin chào luật sư! Mảnh đất em mua, chủ của họ chia thành nhiều phần, bán từ năm 1978, qua 8 người chủ mua bán lại. Đến năm 2006, em mua 1 mảnh đất, do lúc mua, đường (rộng 3m)  là em đi bình thường không tranh chấp (do đó em không biết con đường này là của ai), và giếng nước nó nằm một nửa thuộc đất nhà em, một nửa thuộc đất bên đường. Hiện tại 2017, chủ cũ họ muốn không cho đi đường và không cho dùng giếng nước, họ nói tôi bán đất không bán đường và bán giếng (vấn đề này thì bên họ không có biên bản vào 1978) do sự việc này xảy ra từ năm 1978, nên họ mượn nhân chứng làm chứng cho vấn đề họ bán đất không bán đường và bán giếng vào đơn gửi lên xã vào tháng 5 năm 2017. Em có theo dõi họ đút tiền cho người làm nhà đất của xã em để hợp thức hóa việc họ nói là đúng. Hiện tại, con đường có 8 hộ gia đình sử dụng, trong đó có 1 hộ gia đình có mua 1 mảnh  đất  của chủ cũ có biên bản là họ mua cả 3m đường nằm trong biên bản mua đất của họ. Năm 2012, em đã tiến hành làm sổ đỏ và phần đất của em bao gồm cái giếng, nhưng hiện tại em chưa nhận được sổ đỏ và con đường được Nhà nước góp 70% và người dân bao gồm nhà em góp 30% tiền vào xây đường. Trường hợp này em muốn hỏi là em có được sử dụng con đường đó hay không? Em muốn lấp giếng để không còn tranh chấp, liệu em có được lấp hay không? Nếu chứng minh được cán bộ xã xử lý sai thì em có quyền kiện cán bộ này không? Mong luật sư trả lời giúp em.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Trước tiên, bạn cần xác định xem đối tượng quản lý con đường đó là ai? Vấn đề này bạn có thể đến cơ quan địa chính xã tìm hiểu cụ thể về quy hoạch của địa phương. Nếu quy hoạch của địa phương xác định rằng phần đường này là lối đi chung thì bạn có thể sử dụng con đường đó. Còn trường hợp nhân viên địa chính xã xác định con đường đó thuộc quyền sử dụng của người khác thì bạn có thể yêu cầu chủ sử dụng phần đường đó dành cho mình một lối đi theo quy định tại Điều 254 BLDS 2015:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Theo quy định trên, trường hợp căn nhà bạn đang ở bị vây bọc chỉ có một lối đi là con đường đó thì bạn có thể thỏa thuận với chủ sử dụng phần đường đó dành cho bạn một lối đi qua, đồng thời bạn đền bù cho họ một khoản tiền cho việc sử dụng đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thứ hai, về việc có được lấp giếng hay không? Nếu hiện tại có tranh chấp về phần giếng và cơ quan có thẩm quyền đang giải quyết thì bạn không được lấp giếng theo quy định tại Điều 122 BLDS 2015:

“Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp

Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”

Trường hợp chưa xác định được ai có quyền sở hữu đối với cái giếng và hiện tại đang trong tình trạng tranh chấp thì bạn không được thay đổi hiện trạng của tài sản đang tranh chấp.

Thứ ba, đối với trường hợp bạn chứng minh được hành vi hành chính hoặc quyết định hành chính của cán bộ xã vi phạm quy định pháp luật thì bạn có quyền khiếu nại đến người đã ra quyết định hành chính, hành vi hành chính đó hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện ra Tòa theo thủ tục tố tụng hành chính.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc quá hạn mà không được giải quyết thì bạn có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Ngoài ra, nếu bạn nhận thấy cán bộ xã đã có những hành vi vi phạm quy định của Bộ luật hình sự thì bạn có quyền tố giác hành vi đó đến cơ quan công an.