Tranh chấp lối đi chung theo Luật đất đai

1. Luật sư tư vấn đất đai

Trong bất kỳ xã hội nào thì đất đai luôn giữ vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng đối với con người, góp phần quyết định sự phát triển của mỗi quốc gia. Cùng với sự phát triển của đời sống, nhu cầu sử dụng đất của con người cũng ngày càng phong phú, đa dạng hơn. Từ đó dẫn tới các tranh chấp đất đai cũng ngày một xuất hiện nhiều hơn, phổ biến là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh chấp đất đai trong các vụ án ly hôn; tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất,…Các tranh chấp chủ yếu xảy ra do các bên đều cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị bên kia xâm phạm.

Do đó, để tránh phát sinh tranh chấp không đáng có, người sử dụng đất cần tìm hiểu kỹ quyền và nghĩa vụ của mình được pháp luật quy định như thế nào để có cách thức xử lý tranh chấp đất đai cho phù hợp. 

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 

2. Trường hợp có tranh chấp về lối đi chung thì giải quyết như thế nào?

Nội dung tư vấn: Gia đình tôi và gia  đình chú tôi đều đã có GCNQSDĐ từ năm 1992, cả hai gia đình chúng tôi có một lối đi chung qua hai mảnh đất của nhà ông B ( sau khi nhà ông B mua lại đất nhà ông C thì lối đi mới nằm giữa hai thổ đất nhà ông B và hai thổ của ông B cũng đã có 2 GCNQSDĐ riêng biệt ), lối đi chung đó là lối đi công cộng trong sơ đồ của xã cũng vẫn có.

Đến nay nhà ông B quy hoạch lại nên đã xây bịt chặn lối đi chung của hai gia đình chúng tôi, hai gia đình tôi cũng đã làm đơn khiếu nại ra UBND xã. Và vụ việc này đã được UBND xã hòa giải nhưng  không thành công, UBND xã khuyên gia đình tôi khiếu nại lên huyện. Nay gia đình tôi xin được nhờ luật sư tư vấn hộ chúng tôi về thủ tục đề nghị giải quyết tranh chấp trên theo pháp luật? (cụ thể đơn thư khiếu nại thì gửi ở đâu, cần những giấy tờ liên quan gì và thời gian giải quyết có nhanh không là bao lâu).

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, xác định lối đi chung

Điều 211 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của cộng đồng:

“1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì lối đi chung đã có từ năm 1992, sau đó thì lối di chung được thay đổi nằm ở vị trí giữa hai mảnh đất của nhà ông B và đã thể hiện trên bản đồ địa chính của xã thể hiện là lối đi chung. Do vậy bạn cần phải xác định lối đi chung đó có được hình thành theo đúng quy định của pháp luật không vàcó xâm phạm đến quyền sở hữu của ông B hay không. Nếu lối đi chung là lối đi công cộng mà không phải là tài sản riêng của ông B thì việc ông B chặn lối đi chung của hai nhà các bạn là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Trường hợp lối đi hiện tại là tài sản của ông B hoặc xâm phạm quyền sử dụng đất nhà ông B thì gia đình bạn và chú bạn nên thỏa thuận để ông B mở một lối đi hợp lý trên bất động sản của họ theo quy định tại Điều 254 quy định quyền về lối đi qua:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Thứ hai, các bước thực hiện khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp

Nếu hai bên không thỏa thuận được thì bạn có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã nơi có đất giải giải quyết tranh chấp. Ủy ban nhân dân xã sau khi nhận được đơn yêu cầu phải tiến hành hòa giải giữa hai bên theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.”

Sau khi đã tiến hành hòa giải nhưng hai bên không thỏa thuận được thì Ủy ban nhân dân xã ra quyết định hòa giải không thành và sau đó bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;…”

Trình tự, thủ tục: nộp đơn khởi kiện và các chứng cứ, tài liệu chứng minh ông B có hành vi lấn chiếm lối đi chung lên Tòa án nhân dân huyện ( nộp trực tiếp hoặc qua đường bưu điện ).

Thời gian giải quyết: thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời gian chuẩn bị xét xử nhưng không quá hai tháng.