Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nội dung yêu cầu: Cha tôi (đã mất vào năm 2009) được ông Nội của tôi (hiện vẫn còn sống) chia cho vài mãnh đất. theo như tôi biết thì vào lúc bấy giờ phần lớn giấy tờ liên quan đều do ông Nội tôi nắm giữ. cho đến thời gian gần đây (khoản 1-2 tháng trước) ông nội có gọi Mẹ tôi lên lấy giấy tờ và làm giấy tờ đứng tên (theo như tôi biết là vậy). Gần đây xãy ra tranh chấp 1 phần đất nào đó (không rõ có nằm trong những phần đất được ông Nội chia không) giữa Cha tôi và 1 bên thứ 3. Bên thứ 3 này nói rằng Cha tôi có bán cho họ 1 phần đất (nhưng theo Mẹ tôi kể lại là không có giấy tờ mua bán đất và hình như miếng đất này lại được bán cho 1 bên thứ 4 nữa). Hiện tại Mẹ tôi đã được bên tòa án xuống lấy lời khai (do bên thứ 4 kiện) xin hỏi tình hình hiện tại phải xử lý thế nào?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tới Công ty Luật Minh Gia! Yêu cầu của bạn được tư vấn như sau:

Theo những nội dung bạn trình bày, do bên thư 04 khởi kiện tại tòa án nên có thể mẹ của bạn sẽ tham gia phiên tòa với vai trò người có quyền và nghĩa vụ liên quan (đương sự trong vụ án dân sự). Do có liên quan tới vụ kiện trên nên chúng tôi cung cấp các căn cứ pháp lý làm cơ sở để giải quyết vụ việc:

Điều 219 BLDS 2005 quy định về sở hữu chung của vợ chồng:

"1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Toà án".

Điều 689 BLDS 2005 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

"1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này".

Theo quy định của pháp luật, nếu thửa đất được ông nội tặng cho cả hai bố, mẹ thì cả hai có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt khối tài sản đó. Trường hợp bố của bạn tự mình định đoạt mà không có ý kiến xác nhận đồng ý của đồng sở hữu thì hợp đồng chuyển nhượng không phát sinh hiệu lực.

Hơn nữa, theo quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Đối với trường hợp này, nếu việc định đoạt thửa đât chỉ được các bên thỏa thuận bằng lời nói, hoặc bằng văn bản nhưng chưa có xác nhận của Cơ quann có thẩm quyền thì chưa phát sinh giá trị hiệu lực pháp lý.

Điều 37 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định về nghĩa vụ chung về tài sản của vợ chồng:

"Vợ chồng có các nghĩa vụ chung về tài sản sau đây:

1. Nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch do vợ chồng cùng thỏa thuận xác lập, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại mà theo quy định của pháp luật vợ chồng cùng phải chịu trách nhiệm;

2. Nghĩa vụ do vợ hoặc chồng thực hiện nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình;

3. Nghĩa vụ phát sinh từ việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung;

4. Nghĩa vụ phát sinh từ việc sử dụng tài sản riêng để duy trì, phát triển khối tài sản chung hoặc để tạo ra nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình;

5. Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do con gây ra mà theo quy định của Bộ luật dân sự thì cha mẹ phải bồi thường;

6. Nghĩa vụ khác theo quy định của các luật có liên quan".

Điều 637 BLDS 2005 quy định về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại:

"1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Trong trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thoả thuận của những người thừa kế.

3. Trong trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

4. Trong trường hợp Nhà nước, cơ quan, tổ chức hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân".

Theo quy định của phap luật, những người thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vậy, trường hợp không có căn cứ xác định nghĩa vụ trên là nghĩa vụ chung của vợ, chồng theo quy định tại Điều 37 Luật HN và GĐ 2014 thì mẹ, và các đồng thừa kế khác chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi di sản thừa kế của bố.

Tiếp nữa, trong quá trình giải quyết vụ án hình sự, đương sự có quyền và nghĩa vụ cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu của  minh là có căn cứ và hợp pháp. Đối với trường hợp trên, nếu nguyên đơn không cung cấp được những tài liệu, chứng cứ chứng minh tồn tại giao dịch mua bán thì HĐXX sẽ không chấp thuận yêu cầu:

Điều 6. Cung cấp chứng cứ và chứng minh trong tố tụng dân sự

"1. Đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện, yêu cầu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác có quyền và nghĩa vụ thu thập, cung cấp chứng cứ, chứng minh như đương sự.

2. Tòa án có trách nhiệm hỗ trợ đương sự trong việc thu thập chứng cứ và chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ trong những trường hợp do Bộ luật này quy định".

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

CV. Nguyễn. N. Ánh - Công ty Luật Minh Gia.