Tranh chấp đất với hàng xóm không có giấy tờ có được cấp GCNQSDĐ không?

Nội dung tư vấn: Chào Luật sư. Trước tiên cho tôi được gửi lời chào và kính chúc luật sư mạnh khỏe, chúc văn phòng luật sư phát triển và giúp ích thật nhiều cho xã hội.Tôi mong Luật sư tư vấn vấn đề về tranh chấp đất đai như sau: Nhà tôi có 1 mảnh đất trồng cây lâu năm thực tế từ năm 1981 và không có tranh chấp từ đó đến nay, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1996 nó được chia thành 2 lô mang số hiệu 131 và 132. Trong đó lô 131 đã mang tên gia đình tôi, lô 132 chưa có tên chủ sở hữu của ai cả.Tháng 9 năm 2014 sở tài nguyên môi trường Thành phố tổ chức đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu, số liệu đo đạc chính xác lại thì có sai lệch đôi chút theo thực tế ở cả 2 lô đất, lúc này lô 132 được khai báo sở hữu bởi gia đình tôi, tất cả các hộ gia đình xung quanh 2 lô trên đều đồng ý và ký vào bản kết quả đo đạc đó. Lúc này gia đình tôi vẫn trồng cây và khai thác 2 lô đất trên cho đến tận bây giờ mà không có bất cứ tranh chấp gì. Số liệu 2014 cũng đã thành 1 số liệu được sao lưu tại UBND Xã.Cuối năm 2018 có 1 gia đình hàng xóm tiếp giáp lô 132 bắt đầu lật lọng đòi yêu sách và nói đất đấy không phải của ai trên giấy tờ 1996 nên giờ sẽ là của họ (mặc dù chính gia đình này có ký xác nhận trong đợt đo kiểm vào năm 2014 như đã nói ở trên). Họ ngấm ngầm làm ngơ cho con trai (có tiền án tiền sự) phá cây trồng của gia đình trên lô 132, hàng ngày xâm phạm và trồng chuối lên đó, đe dọa tính mạng cả gia đình tôi.

Hỏi: Xin luật sư cho tôi biết:1. Kết quả thực tế 2014 có là cơ sở pháp lý có  giá trị  như nào? thay thế được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1996 không?2.  Gia đình tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần điều kiện gì nữa, liên quan gì tới nhà hàng xóm kia nữa không?3. Tôi có thể kiện nhà kia ra tòa về hành vi phá hoại tài sản, xâm phạm tài sản trên mảnh đất 132 không?Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
 

Về Kết quả thực tế 2014 có là cơ sở pháp lý có giá trị như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 4 về Thành phần hồ sơ địa chính của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

1. Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây:

a) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;

b) Sổ địa chính;

c) Bản lưu Giấy chứng nhận.

2. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có:

a) Các tài liệu quy định tại Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều này lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có);

b) Tài liệu quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;

c) Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.

Căn cứ theo quy định tại Điều 7 về Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

1. Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Đối với trường hợp này của bạn, Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu như sau: Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai. Do đó, hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai. Và hồ sơ địa chính cũng không thể thay thế được được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1996.

Về điều kiện để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có tranh chấp đất với hàng xóm:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 101 về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng  đất của Luật Đất Đai năm 2013 như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đối với trường hợp này của bạn, mảnh đất thuộc trường hợp đất đang có tranh chấp sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân. Do đó, bạn cần phải gửi đơn ra UBND xã để tiến hành hòa giải để giải quyết tranh chấp hoặc gửi đơn ra Tòa án để giải quyết tranh chấp. Sauk hi giải quyết tranh chấp xong bạn có thể gửi đơn ra văn phòng đăng ký đất đai của Huyện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về việc nhà hàng xóm cho con trai phá cây trồng trên lô đất 132:

Căn cứ theo quy định tại Điều 178 về Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của Bộ luật hình sự năm 2015 như sau:

1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000, tài sản là di vật, cổ vật hoặc vật có giá trị lịch sử, văn hoá hoặc tài sản trị giá dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.

Đối với trường hợp này, bạn có thể làm đơn trình báo cơ quan công an tại xã của bạn để giải quyết giúp bạn về hành vi con trai của người hàng xóm cố tình phá hoại tài sản là cây trồng trên lô đất 132 của gia đình bạn. Dựa vào hành vi và mức độ tài sản cua gia đình bạn bị hủy hoại như thế nào hoặc có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị xử lý theo Luật hình sự năm 2015 về tội hủy hoại tài sản điều 178 của bộ luật hình sự.

Trân trọng!
CV tư vấn: Vi Thị Huyền-Luật Minh Gia.