Tranh chấp đất đai liên quan tới người thứ ba giải quyết như thế nào?

Luật sư cho cháu hỏi là: Nhà cháu có bán một mảnh đất cho nhà bên cạnh nhưng người đó mới trả được 3/2 số tiền. Còn 80 triệu đồng chưa trả. Nhưng nhà cháu vì tin tưởng đã đưa sổ đỏ cho người đó, mặt khác vì còn 80 tr nên nhà cháu không viết giấy bán đất mà viết là giấy vay nợ. Hiện nay có một số người lạ mặt đến nhà và dán giấy bán đất. Còn bảo là ng hàng xóm đó đã bán đất cho họ. Vì vậy, nhà cháu liền gỡ xuống. Sau đó họ đến và đe doạ, "muốn ăn tết thì k được gỡ và đừng trách bố". Vậy nhà cháu phải làm sao để đòi được tiền nợ và giải quyết với những người kia như thế nào ạ ( người hàng xóm bây giờ đã trốn đi nơi khác ạ) chuyện xảy ra hơn 2 năm nhưng chưa đến 3 năm ạ Cháu xin cảm ơn

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Giao dịch giữa gia đình bạn và nhà bên cạnh về mảnh đất, theo quy định của pháp luật là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Ngoài ra, theo Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Trong trường hợp của bạn, gia đình bạn bán đất cho nhà bên cạnh nhưng hoàn toàn không có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản, cũng không được đăng ký theo quy định pháp luật. Gia đình bạn chỉ đưa sổ đỏ, tức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên kia. Như vậy, giữa hai bên không phát sinh 1 giao dịch dân sự nào, tức bên kia hoàn toàn không có bất kỳ quyền sở hữu nào đối với mảnh đất của gia đình bạn. Về thực tế, gia đình bạn vẫn là chủ sở hữu của mảnh đất này. Do đó, việc người hàng xóm bán đất cho người lạ là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật.

Vì còn 80 triệu nên gia đình bạn không viết giấy bán đất mà viết giấy vay nợ. Hợp đồng thực tế hai bên giao kết với nhau là hợp đồng vay. Bạn cũng không nói rõ hợp đồng vay này có thời hạn bao lâu, nên theo quy định tại Điều 469 và Điều 470 Bộ luật Dân sự 2015 thì:

“1. Đối với hợp đồng vay không kỳ hạn và không có lãi thì bên cho vay có quyền đòi lại tài sản và bên vay cũng có quyền trả nợ vào bất cứ lúc nào, nhưng phải báo cho nhau biết trước một thời gian hợp lý, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Đối với hợp đồng vay không kỳ hạn và có lãi thì bên cho vay có quyền đòi lại tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên vay một thời gian hợp lý và được trả lãi đến thời điểm nhận lại tài sản, còn bên vay cũng có quyền trả lại tài sản bất cứ lúc nào và chỉ phải trả lãi cho đến thời điểm trả nợ, nhưng cũng phải báo trước cho bên cho vay một thời gian hợp lý.

1. Đối với hợp đồng vay có kỳ hạn và không có lãi thì bên vay có quyền trả lại tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên cho vay một thời gian hợp lý, còn bên cho vay chỉ được đòi lại tài sản trước kỳ hạn, nếu được bên vay đồng ý.

2. Đối với hợp đồng vay có kỳ hạn và có lãi thì bên vay có quyền trả lại tài sản trước kỳ hạn, nhưng phải trả toàn bộ lãi theo kỳ hạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”

Theo quy định trên, gia đình bạn có quyền yêu cầu bên vay trả lại tài sản bất kỳ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên vay một thời hạn hợp lý. Tuy nhiên, người hàng xóm đã bán đất cho người lạ và trốn đi xa, và hiện nay đang có tranh chấp về mảnh đất mà gia đình bạn đã bán.

Vì đây là tranh chấp liên quan đến hợp đồng, cụ thể là hợp đồng vay, nên bạn có thể khởi kiện vụ án dân sự này ra Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Về thời hiệu khởi kiện về hợp đồng, Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định như sau:

“Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.”

Như vậy, trong thời hiệu để bạn khởi kiện vụ án dân sự này ra Tòa án là 3 năm, tính ngày bạn biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc của bạn là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc. (theo điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

Khi vụ án được đưa ra Tòa, vì bị đơn vắng mặt tại nơi cư trú, nên để vụ án có thể được giải quyết, theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 6 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn một số quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 192 BLTTDS năm 2015 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án thì:

“b) Trường hợp trong đơn khởi kiện, người khởi kiện đã ghi đầy đủ và đúng địa chỉ nơi có trụ sở của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức theo hướng dẫn tại điểm d khoản 1 Điều 5 Nghị quyết này thì được coi là “đã ghi đầy đủ và đúng địa chỉ trụ sở”. Trường hợp cơ quan, tổ chức thay đổi trụ sở mà không công bố công khai theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Bộ luật dân sự năm 2015 thì được coi là cố tình giấu địa chỉ và Tòa án tiếp tục giải quyết vụ án theo thủ tục chung mà không đình chỉ việc giải quyết vụ án vì lý do không tống đạt được cho bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;”

Như vậy, trong đơn khởi kiện, gia đình bạn cần trình bày đầy đủ các điều kiện trên để Tòa án có thể giải quyết vụ án theo thủ tục chung. Tùy vào mục đích yêu cầu của gia đình bạn, Tòa có thể yêu cầu hai bên hoàn thiện hợp đồng vay, bên bị đơn hoàn trả cho gia đình bạn 80 triệu còn thiếu, sau đó hai bên ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Khi đó, quyền sử dụng đất đã thuộc về bên bị đơn, do đó họ có quyền bán mảnh đất này cho người khác, quyền lợi của gia đình bạn vẫn được đảm bảo.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
Luật gia / CV tư vấn: Nguyễn Thị Thu Hiền - Luật Minh Gia