Thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất không đáp ứng điều kiện về hình thức

1.  Tư vấn quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản. Theo quy định của pháp luật, khi có đủ điều kiện người có quyền sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch tặng cho quyền tài sản này thông qua hợp đồng tặng cho. Vậy trường hợp những giao dịch tặng cho đã thực hiện từ nhiều năm trước mà không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng thì được giải quyết như thế nào? Nếu bạn chưa tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này có thể liên hệ tới Luật Minh Gia, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung như sau:

- Điều kiện thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất;

- Quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng tặng cho bất động sản;

- Ngoại lệ đối với trường hợp hợp đồng không tuân thủ điều kiện về hình thức theo quy định củ pháp luật.

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc Gọi: 1900.6169 , bên cạnh đó bạn có thể tìm hiểu thêm tại một số tình huống tư vấn sau đây:

2. Tư vấn về trường hợp tặng cho đất bằng giấy tờ không có công chứng, chứng thực

Nội dung tư vấn: Chào luật sư em có vài câu hỏi muốn được giải đáp thắc mắc mong luật sư có thể giúp em. Ba em được bà nội của em chuyển cho 1 phần đất ruộng và có làm giấy tờ chuyển sang tên và còn được các anh em trong gia đình kí tên và lăn tay sau đó ba em cầm tờ giấy xuống chính quyền địa phương làm sổ đỏ và được cấp sổ đỏ nay đã 9 năm nhưng hiện tại bây giờ ba em đã mất và các anh em trong gia đình của ba em làm đơn kiện gia đình em buộc gia đình em phải trả lại số đất mà bà nội em cho. Sau khi ra tòa thì tòa buộc nhà em trả lại phần đất đó vì sai hình thức khi lập di chúc (tại thời điểm lập di chúc bà em chỉ kí tên sau đó bay sang mỹ không có mặt tại tại chính quyền địa phương) hiện tại nhà em gửi đơn lên cấp trung ương mong xét xử lại mong luật sư có thể giải đáp thắc mắc giùm em xin chân thành cám ơn luật sư!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, bà bạn đã viết di chúc để lại đất cho bố bạn. Theo quy định của pháp luật, người thừa kế chỉ có các quyền và nghĩa vụ tài sản do người chết để lại kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 614 BLDS 2015) trong khi thời điểm mở thừa kế theo Điều 611 BLDS 2015 là thời điểm người có tài sản chết. Tuy nhiên, ngay sau khi bà bạn làm văn bản chuyển đất cho bố bạn và bà bạn vẫn còn sống thì bố bạn đã có thể làm thủ tục sang tên nên chúng tôi xác định rằng thực chất bà bạn đang thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất cho bố bạn.

Vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra từ 9 năm trước nên theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có công chứng mới có hiệu lực:

“b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Nếu sau khi làm văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà bạn ra nước ngoài luôn mà không công chứng hợp đồng thì sẽ dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và hợp đồng không có hiệu lực.

Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Trường hợp một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì bố bạn có thể yêu cầu Tòa ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó kèm theo những chứng cứ chứng minh về vấn đề này. Bạn có thể chứng minh thông qua người làm chứng hoặc bản ghi âm, ghi hình, giấy biên nhận tiền nếu bà bạn giao đất cho bố bạn thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc những chứng cứ chứng minh về việc bố bạn đã sử dụng đất đến thời điểm hiện tại (thông qua hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hóa đơn, chứng từ, biên lai về những khoản tài chính về việc sử dụng đất, xác nhận của chính quyền địa phương, của những hộ liền kề,...). Vì Tòa án đã xét xử sơ thẩm yêu cầu bố bạn trả lại đất đó do giao dịch dân sự giữa bà nội và bố bạn vô hiệu về mặt hình thức nên bố bạn có thể kháng cáo bản án theo thủ tục phúc thẩm đồng thời yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trân trọng!