Thủ tục hợp thửa, sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Tư vấn về thủ tục hợp thửa đất và làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tuy nhiên trong nhiều trường hợp người sử dụng đất muốn hợp thửa đất và làm lại giấy chứng nhận để phù hợp hơn với nhu cầu khai thác sử dụng đất. Tuy nhiên do chưa am hiểu các quy định về pháp luật nên khi vướng phải vấn đề này không biết phải xử lí như thế nào. Nếu có vấn đề gì còn thắc mắc bạn có thể liên hệ tới Luật Minh Gia, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung như sau:

+ Điều kiện để hợp thửa đất

+ Trình tự thủ tục hợp thửa đất và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc gọi đến Luật Minh Gia để được hỗ trợ và bên cạnh đó bạn có thể tìm hiểu thêm tại một số tình huống mà Luật Minh Gia tư vấn sau đây:

2. Điều kiện và thủ tục hợp thửa đất, sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Câu hỏi tư vấn: Trước đây, gia đình tôi có 1 mảnh đất 120m2 có sổ đỏ đứng tên mẹ tôi, đến năm 2001, có mua thêm 120m2 phía bên cạnh mảnh đất đó. Sau đó đến năm 2010, gia đình tôi có mua thêm 160m2 đất của nhà hàng xóm phía sau 2 miếng đất kia, 2 mảnh đất mua thêm chỉ có giấy tờ viết tay của 2 bên và đã được chứng thực bởi ủy ban nhân dân cấp xã. Bây giờ tôi muốn gộp chung 3 miếng đất đó làm chung 1 sổ đỏ và chuyển sang tên tôi. Trên tôi còn có 2 chị gái và 1 anh trai đã lập gia đình và ra ở riêng. Vậy tôi muốn hỏi thủ tục làm lại sổ đỏ và sang tên cần những giấy tờ gì và làm như thế nào. Tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, với vụ việc của bạn chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, Về điều kiện để hợp thửa đất

Để mảnh đất trên được thực hiện hợp thửa cần đáp ứng những điều kiện sau:

+ Việc hợp thửa đất chỉ được thực hiện trên các mảnh đất có cùng mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 2, Điều 8 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT.

+ Các thừa đất phải liền kề nhau theo quy định tại Luật Đất Đai 2013, các thửa đất hợp thành một thửa thống nhất, có chung ranh giới xác định trên thực địa hoặc có hồ sơ.

+ Phần diện tích của thửa đất sau khi hợp thành không vượt quá hạn mức.

Dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp, để những mảnh đất trên được hợp lại với nhau cần xem xét các điều kiện về loại đất, mục đích sử dụng đất, tính thống nhất liền kề giữa các mảnh đất, và hạn mức đất ở địa phương.

Thứ hai, Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hai mảnh đất

Để thực hiện hợp thửa trước tiên gia đình bạn nên làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hai mảnh đất.

Theo như thông tin mà bạn đã cung cấp, không nêu rõ người đứng tên trên hai mảnh đất mua sau là mẹ bạn hay đứng tên toàn bộ gia đình bạn. Do đó trong trường hợp đất đứng tên hộ gia đình thì để thực hiện hợp thửa và sang tên ba mảnh đất này cho bạn cần có sự đồng ý của các anh chị của bạn, trong trường hợp này cần có một văn bản thỏa thuận giữa các thành viên trong gia đình thể hiện sự đồng ý hợp thửa và sang tên cho anh.

Thứ ba, Về thủ tục hợp thửa đất và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để thực hiện hợp thửa đất, căn cứ vào điều 75  Nghị định số 43/2014/NĐ-CPquy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai:

" Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc gộp thửa

Người sử dụng đất nộp  01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a, Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Theo đó, căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMTquy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ mà bạn cần chuẩn bị bao gồm:

“Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”

Sau khi chuẩn bị đủ hồ sơ bạn nộp tại văn phòng đăng kí đất đai cấp huyện để được giải quyết.

Sau khi thực hiện hợp thửa đất xong bạn sẽ thực hiên thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ mẹ bạn sang cho bạn cụ thể:

Bước 1: Bạn và mẹ bạn sẽ lập hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 2: Thực hiện thủ tục công chứng chứng thực hợp đồng căn cứ điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất Đai 2013

Hồ sơ chuẩn bị bao gồm:

Phiếu yêu cầu công chứng

Dự thảo hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Đối với người mẹ:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giấy tờ tùy thân: CMND hoặc thẻ căn cước, hộ chiếu

- Sổ hộ khẩu

- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân

+ Đối với bạn:

- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.

- Sổ hộ khẩu (nếu đã có hộ khẩu riêng)

- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân

Bước 3: Đăng kí biến động và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ bao gồm:

Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) về hồ sơ địa chính thì người sử dụng đất cần chuẩn bị:

“a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.”

Bước 4: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bạn sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng kí đất đai hoặc ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Bước 5: Tiếp nhận hồ sơ và gửi trả kết quả

Sau khi nhận đủ hồ sơ văn phòng đăng kí đất đai hoặc ủy ban nhân dân xã sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ nếu chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ

Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi kiểm tra hồ sơ văn phòng đăng kí đất đai kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các việc sau:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính nếu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính thì mang biên lai đến đăng ký văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Sau khi thẩm định hồ sơ thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan bạn sẽ được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình.