Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất đứng tên đồng sở hữu?

Hiện trong sổ có khoảng hơn 10 người có tên nhỏ phía dưới sổ, ban đầu bảo tôi là sẽ để vợ, chồng tôi đứng thay tên người chủ và giữ sổ luôn vì mua 02 lô, nhưng sau lại bảo vợ, chồng tôi chỉ được đứng tên nhỏ phía dưới sổ. Tuy nhiên, tôi muốn đứng tên riêng một cuốn sổ nên quyết định mua thêm 01 lô bên cạnh để tăng diện tích trên 300m2 (hiện tại 375m2) ở quận 9 và đã sửa đổi lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng từ 250m2 thành 375m2. Chủ đất hứa đến tháng 8/2016 sẽ tách thửa cho vợ, chồng tôi ra sổ nhưng đến giờ vẫn chưa thấy, chủ đất bảo còn thiếu người có tên nhỏ trong cuốn sổ nên không làm được, lúc thì bảo ngươi có tên cuốn sổ không chịu cung cấp giấy tờ nên không đảm bảo làm được.  

Vậy xin đươc phép nhờ luật sư tư vấn giúp nếu chủ đất không muốn làm hoặc những người đứng tên trong sổ không hợp tác hoặc đi xa đâu đó mình không liên lạc được thì mảnh đát đó sẽ ở hiện trạng hợp đồng chuyển nhượng có công chứng thôi sao, không thể tách thửa không ra sổ không chuyển được mục đích sử dụng sao ạ. Tiền đã chồng đủ tại phòng công chứng rồi ạ. Trân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đang có 10 chủ sở hữu cùng đứng tên nhưng chưa xác nhận rõ ràng về việc là sở hữu chung theo phần hay sở hữu chung hợp nhất. Tuy nhiên, theo quy định tại Bộ luật dân sự:

Điều 216 BLDS 2005 quy định về sở hữu chung theo phần:

"1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác".

Điều 223 BLDS 2005 quy định về định đoạt tài sản chung:

"1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại".

Như vậy, nếu là sở hữu chung theo phần thì trong trường hợp bạn muốn thực hiện thủ tục tách thửa thì không cần có sự xác nhận đồng ý của các đồng sở hữu còn lại mà chỉ cần chủ sở hữu làm thủ tục tách thửa cho bạn là được. Trường hợp, chủ sở hữu không phối hợp giải quyết thì đương nhiên bạn không thể hoàn tất tách thửa sang tên được mà chỉ có thể căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của mình để làm căn cứ xác định quyền sử dụng.

 Trường hợp, nếu tổng diện tích đất 375m2 đất trồng cây lâu năm mà bạn mua nằm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên đồng sở hữu thì trong trường hợp bạn muốn thực hiện việc tách thửa thì cần có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu cùng ký tên xác nhận. Trường hợp, một trong các chủ sở hữu không ký xác nhận thì sẽ không thể thực hiện được thủ tục tách thửa - tức bạn vẫn chỉ có thể dựa vào hợp đồng công chứng làm căn cứ để xác định quyền sử dụng của mình, chứ không thực hiện tách thửa ra sổ riêng được.

 Tuy nhiên, vì đã giao đủ số tiền cho chủ bán nên bạn có thể dựa vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn giao kết với chủ sở hữu đất để làm cơ sở truy cứu trách nhiệm và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Theo đó, nếu bản hợp đồng quy định rõ thời gian thực hiện và nghĩa vụ của chủ sở hữu sẽ phải hoàn tất thủ tục tách thửa sang tên cho bạn nhưng đến thời điểm hiện tại không thực hiện được - vi phạm hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu bên kia thực hiện hoặc yêu cầu hoàn trả lại số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng giao kết.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất đứng tên đồng sở hữu?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

CV P.Gái - công ty Luật Minh Gia.