Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để thoát nước

 Câu hỏi cần tư vấn: Tôi có vấn đề cần tư vấn như sau: Tôi mua nhà năm 2001, nhà trong ngõ cách mặt đường 100m. Chủ cũ thải nước sinh hoạt ra đất ruộng sau nhà. Gần đây, tôi có nghe hàng xóm nói mảnh đất phía sau nhà tôi phường đã bán nhưng không biết khi nào thì xây dựng và đã cắm cột mốc (tính từ chân móng nhà tôi đến mép cột mốc gần phía nhà tôi khoảng 15 cm). Hôm trước hàng xóm nói mấy hôm nữa thì chủ mảnh đất sẽ xây nhà, như vậy nhà tôi không có chỗ thoát nước. Tôi không rõ phường có kiểm tra thực trạng mảnh đất và các hộ liền kề không. Nếu có thì phường bán đất nên chừa đất để đặt đường ống thoát nước cho dân và khoảng cách giữa các nhà phải đảm bảo để khi xây dựng không ảnh hưởng đến các nhà liền kề. Hay ít nhất cũng nên thông báo cho gia đình tôi để có hướng chuyển đường ống ra phía trước. Hiện tại nhà tôi đang làm sổ đỏ nên không muốn có bất kỳ sửa chữa nào, để nguyên hiện trạng như lúc mua nhà (do có 1 số vấn đề về xây dựng từ đời chủ trước).

Tôi xin hỏi quy định của pháp luật về khoảng cách giữa các nhà? Chính quyền làm như vậy có đúng không? Việc chủ sở hữu đất liền kề xây nhà khiến nhà tôi không có chỗ thoát nước sẽ giải quyết thế nào? Có phải cột mốc được đóng cọc trên đất nhà họ, như vậy khoảng cách chân móng 2 nhà là 15cm? Nhà tôi tạm thời vẫn để đường ồng nước thải như vậy có sao không? Tôi chân thành cám ơn luật sư!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

I. Pháp luật chưa có quy định về khoảng cách tối thiểu giữa các nhà trong trường hợp của bạn. Tuy nhiên, Điều 277 Bộ luật Dân sự 2005 có quy định về cấp, thoát nước trong trường hợp của bạn như sau:

"Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.”

Theo đó, nếu bạn có thể chứng minh được việc thoát nước nhà bạn phải thực hiện qua khoảng đất sau nhà, không thể thực hiện được qua bất kỳ phần đất nào khác, chủ sở hữu mảnh đất sau nhà bạn sẽ phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy cho nhà bạn và việc thoát nước của nhà bạn cũng phải đảm bảo hạn chế thiệt hại đến mức tối đa cho chủ sở hữu và thực hiện bồi thường theo quy định như trên. Để chứng minh có tính thuyết phục thì bạn cần có xác nhận của ủy ban phường, xã nơi bạn cư trú hoặc của tổ chức chuyên nghiệp về thiết kế, thi công công trình xây dựng.

Về việc tiếp tục giữ đường ống, bạn sẽ phải thực hiện thỏa thuận với chủ sở hữu mảnh đất sau nhà bạn về việc tạm thời có thể tiếp tục để đường ống nước như hiện tại hay không.

II. Chính quyền không sai khi cấp phép xây dựng cho mảnh đất sau nhà bạn cách nhà bạn 15cm. Tuy nhiên, để biết việc làm của chính quyền có hoàn toàn đúng hay không cần xác định việc cấp phép xây dựng của chính quyền cho người sử dụng mảnh đất phía sau nhà bạn có đúng theo quy định pháp luật cụ thể là quy định tại Điều 5 Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng hay không. Quy định cụ thể của Điều 5 như sau:

"Các loại công trình và nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:

1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.

2. Tùy thuộc vào quy mô, tính chất, địa điểm xây dựng, công trình được cấp giấy phép xây dựng phải: Tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; đảm bảo an toàn công trình và công trình lân cận và các yêu cầu về: Giới hạn tĩnh không, độ thông thuỷ, bảo đảm các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật, phòng cháy chữa cháy (viết tắt là PCCC), hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.

3. Hồ sơ thiết kế xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện; thiết kế phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định. Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m2, dưới 3 tầng và không nằm trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.”

Áp dụng quy định trên, việc cấp phép của cơ quan chính quyền sẽ không đúng pháp luật nếu thuộc một trong các trường hợp:

(1) Nếu đất ruộng sau nhà bạn là đất nông nghiệp và người sử dụng chưa thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc làm không đúng thủ tục chuyển đổi.

(2)  Không đạt tất cả các tiêu chuẩn liệt kê trong Khoản 2 và Khoản 3 Điều 5 như trên.

Trân trọng!