Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hộ gia đình quy định thế nào?

1.Tư vấn về quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hộ gia đình

Theo quy định pháp luật, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Nếu bạn chưa tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này có thể liên hệ tới Luật Minh Gia, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung như sau:

+ Những ai có chung quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của hộ gia đình;

+ Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình;

+ Trường hợp nào khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có sự tham gia của các thành viên trong gia đình;

+ Trường hợp nào khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần có sự tham gia của các thành viên trong gia đình;

2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình.

Hỏi: ​Đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, khi làm công chứng quyền sử dụng đất có cần sự tham gia của các thành viên trong hộ gia đình không? Trong trường hợp nào thì không cần có sự tham gia của các thành viên trong hộ gia đình?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất căn cứ theo quy định tại điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 nếu quyền sử dụng đất này là của hộ gia đình thì xác định đây là tài sản chung và việc định đoạt khối tài sản chung được quy định như sau:

"Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này."

 Đồng thời tại Luật đất đai năm 2013 quy định rõ hơn về hộ gia đình như sau:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, khi làm thủ tục định đoạt tài sản chung (cụ thể trường hợp này là công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) của hộ gia đình tại cơ quan công chứng thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo quy định của Bộ luật Dân sự. Yêu cầu này được đặt ra nhằm đảm bảo an toàn cho văn bản công chứng cũng như đảm bảo quyền lợi cho tất cả các thành viên của hộ gia đình.

Các tổ chức công chứng, các văn phòng đăng ký nhà đất đều căn cứ vào sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định những thành viên có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.

Thứ hai,trường hợp không cần sự tham gia của các thành viên trong hộ gia đình

Nếu có đủ căn cứ chứng minh tài sản không phải là tài sản chung của hộ gia đình, mà là tài sản riêng của cá nhân, như: quyết định cấp cho cá nhân đó, hợp đồng tặng cho riêng cá nhân đó, văn bản thể hiện cá nhân được thừa kế riêng… thì chỉ cá nhân đó có quyền định đoạt tài sản và các thành viên khác trong hộ gia đình không tham gia việc định đoạt tài sản đó.

Hoặc đó là tài sản chung của hộ gia đình nhưng theo sổ hộ khẩu thì tại thời điểm có tài sản, thành viên không có trong sổ hộ khẩu hoặc đã chuyển đi thì thành viên đó không tham gia việc định đoạt tài sản chung hộ gia đình.

--------------

Câu hỏi thứ 2 - Tư vấn về xác định mục đích sử dụng đất tại địa phương

Kính gửi Luật sư, Kính nhờ luật sư tư vấn giúp cho gia đình chúng tôi.Bà ngoại tôi có để lại một mảnh đất cho mẹ tôi (ông tôi đã mất từ rất lâu, các anh chị em của mẹ tôi không ai có ý kiến gì). Năm 1983 xã phường có vào đo đạc và ghi vào sổ địa chính là “đất vườn” với diện tích hơn 300 m2; Sau theo chương trình VLAP, ghi lại là 200 m2 “đất ở đô thị” và 89.1 m2 “đất vườn”. Hiện nay chúng tôi muốn nhận Giấy chứng nhận QSD đất, theo cán bộ của Ủy Ban ND giải thích, chúng tôi cần nôp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất 200m2 trên mới có thể nhận sổ. Xin hỏi: Đất gia đình ở hàng bao đời nay, không phải đất nông nghiệp mà bị ghi là đất vườn có đúng không? Nếu không đúng thì có điều chỉnh được không?Nếu gia đình không có nhu cầu 200 m2 “đất ở đô thị”, chỉ có nhu cầu nhận sổ đỏ toàn bộ là đất vườn hoặc nhiều nhất là 40 m2 để xây nhà thôi, còn lại là đất vườn có được không? Xin cám ơn.

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Hỏi về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

>> Căn cứ xác định mục đích sử dụng đất, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong trường hợp này vì gia đình vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc xác định mục đích sử dụng đất sẽ dựa vào hiện trạng sử dụng tại địa phương và hạn mức sử dụng đất tại địa phương. Theo đó, nếu như gia đình chưa sử dụng toàn bộ phần diện tích này để ở thì chỉ được công nhận trong hạn mức tương ứng còn phần vượt hạn mức chỉ được công nhận là đất vườn.