Cải tạo đất vườn cần điều kiện gì?

Câu hỏi đề nghị tư vấn: Tôi có vài câu hỏi nhưng không biết trả lời thế nào? Mong công ty Luật Minh Gia cho tôi câu trả lời. Tôi có 7000m2 đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có 200m2 đất thổ cư, còn lại là đất vườn, nay tôi muốn hạ cốt nền để tiện trồng cây ăn trái, vì tuổi già sức yếu nên tôi không thể leo lên trên cao được.

Vậy tôi hỏi luật sư tôi có quyền di chuyển đất ra khỏi khu đất của tôi không? và nếu không thì tôi cần phải làm sao để di chuyển đất dư của việc hạ mặt bằng, mong công ty luật sư tư vấn giúp cho tôi. Chân thành cám ơn!

Trả lời: Cảm ơn bác đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bác, chúng tôi tư vấn cụ thể sau đây:

Thứ nhất, có được hạ thấp nền đất, di chuyển đất ra khỏi thửa?

Việc hạ cốt nền cần phải đáp ứng được nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được pháp luật quy định tại Khoản 1, Khoản 4, Khoản 5 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

Theo đó, việc hạ cốt nền để tiện trồng cây ăn trái phải đảm bảo các nghĩa vụ nêu tại Điều 170 Luật đất đai 2013. Hành vi đào xới, hạ cốt nền đất, vận chuyển đất dư thừa ra khỏi khu đất có thể làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lương đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định thì hành vi này là Hủy hoại đất và có thể bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Tại điểm a Khoản 3 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì một trong những hành vi hủy hoại đất là làm biến dạng địa hình: thay đổi độ dốc bề mặt đất; hạ thấp bề mặt đất do lấy đất mặt dùng vào việc khác hoặc làm cho bề mặt đất thấp hơn so với thửa đất liền kề; san lấp đất có mặt nước chuyên dùng, kênh, mương tưới, tiêu nước hoặc san lấp nâng cao bề mặt của đất sản xuất nông nghiệp so với các thửa đất liền kề; trừ trường hợp cải tạo đất nông nghiệp thành ruộng bậc thang và hình thức cải tạo đất khác phù hợp với mục đích sử dụng đất được giao, được thuê hoặc phù hợp với dự án đầu tư đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phê duyệt hoặc chấp thuận...

Hành vi hủy hoại đất bị xử phạt theo quy định tại Điều 15 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:

“1. Trường hợp làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 01 héc ta trở lên.

2. Trường hợp gây ô nhiễm thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm quy định tại khoản 1 Điều này:

Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Trường hợp người có hành vi vi phạm không chấp hành thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai”.

Thứ hai, các thủ tục để di chuyển đất dư thừa ra khỏi thửa đất:

Hành vi đào đất, vận chuyển đi nơi khác đổ được xác định là hành vi khai thác khoáng sản. Theo Điểm b Khoản 2 Điều 64 Luật Khoáng sản 2010 về Khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường quy định:

 Tổ chức, cá nhân khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường không phải đề nghị cấp Giấy phép khai thác khoáng sản trong các trường hợp sau đây:

…

Khai thác trong diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để xây dựng các công trình của hộ gia đình, cá nhân trong diện tích đó.

Trường hợp việc khai thác đất là vật liệu xây dựng thông thường nhưng không sử dụng để xây dựng “các công trình của hộ gia đình, cá nhân trong diện tích đó” thì phải làm thủ tục đề nghị cấp Giấy phép khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về khoáng sản.

Theo đó, việc hạ cốt nền và vận chuyển đất dư thừa đi nơi khác thì bạn phải lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận và phải nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính như: thuế tài nguyên, phí bảo vệ môi trường, tiền cấp quyền khai thác khoáng sản và tiền ký quỹ phục hồi môi trường theo quy định.

– Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đề nghị cho phép san lấp, bồi đắp, nâng cao đất nông nghiệp để lập vườn và trồng cây hàng năm khác.

+ Phương án về san lấp đất (loại đất đắp, độ cao đắp đất, cam kết về môi trường, giao thông, thoát nước …).

+ Văn bản của Ủy ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận hiện trạng và đề xuất Ủy ban nhân dân huyện chấp thuận giải quyết.

+ Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (kèm bản photo Bản đồ đính kèm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

+ Bản sao chứng minh nhân dân và hộ khẩu thường trú.