Phân chia quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hộ gia đình

Câu hỏi tư vấn: Chào bạn! Cho mình hỏi bố mẹ mình thoát ly nên anh em mình được chia 0,5 sào ruộng. Khi lớn lên anh mình lấy vợ và tách sổ hộ khẩu riêng và mình lấy sau năm 2012.  Mình được bố mẹ tự đi tách khẩu riêng để lập công tơ điện 2 hộ gia đình. Trước kia bố mẹ mình đi đóng mọi khoản đóng góp với thôn và về nhà mình gửi lại nên mình không để ý các khoản gì. Mãi bây giờ mình đi đóng tiền thì thấy không có khoản đóng tiền sản tiền sử dụng đất nông nghiệp. Nên mình có thắc mắc với trưởng xóm thì được trả lời là về hỏi ông bà có cho anh không, và hỏi lại ruộng đất đó có nhập vào sổ đỏ năm 1992 không? Nên mình cũng không rõ lắm. Vậy cho mình hỏi:

TH:  Ruộng đất anh em mình được cấp vào sổ đỏ mang hộ gia đình là bố mình thì sau này năm 2012 mình tách sổ hộ khẩu thì bố mình chuyển nhượng cho anh mình có phải hỏi ý kiến hay mình bắt buộc phải ký vào văn bản gì?

TH2: Nếu các ruộng đất đó năm 1992 không vào sổ đỏ của hộ gia đình thì trường hợp này được xử lý như thế nào và chuyển nhượng suất ruộng đất đó chia cho mình mà chuyển cho anh được hay không. Cần thỏa thuận hay hỏi ý kiến của mình không? Nếu muốn chuyển thì mình phải ký văn bản gì?

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia chúng tôi, chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

TH1: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình:

Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ theo quy định tại Điều 108 Bộ luật dân sự 2005 về Tài sản chung của hộ gia đình:

“Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ”.

Khi đó việc chiếm hữu định đoạt phải theo sự thỏa thuận của người đồng sở hữu trong hộ gia đình tại thời điểm đó theo quy định tại điều 109 Bộ luật dân sự 2005:

“1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”.

Điều 109 Bộ luật dân sự quy định: “Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”

Ngoài ra, Tại khoản 2, Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”. Về bản chất thì thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” cũng là một dạng của “nhóm người sử dụng đất” nên khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhóm, đến “Hộ gia đình” thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng.

Như vậy, nếu 5 sào đất đó được nhập vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 1992 ghi là “hộ gia đình” thì diện tích đất ghi trên GCNQSDĐ sẽ được chia đều cho các thành viên trong gia đình vào thời điểm cấp đất. Bố bạn chỉ có quyền chuyển nhượng phần đất đó cho anh trai bạn nếu như phần đất đó thuộc phần đất của bố bạn hoặc phải được sự đồng ý và chữ ký từ các thành viên còn lại trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

TH2: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không cấp cho hộ gia đình:

Nếu 5 sào ruộng đó không được cấp GCNQSDĐ theo hộ gia đình mà được cấp cho bố của bạn thì bố của bạn có quyền định đoạt phần đất đó. Bạn có trình bày rằng bố bạn chia phần đất cho 2 anh em:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất - Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"....3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

...."

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì bố bạn chia đất cho 2 anh em cần lập thành văn bản và buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo đó, đối chiếu với quy định tại  Điều 134 Bộ luật dân sự 2005 nếu việc chia đất này không được lập thành văn bản có công chứng chứng thực thì giao dịch này là vô hiệu và bố của bạn có quyền chuyển nhượng phần đất đó cho anh trai bạn mà không cần sự đồng ý hay thỏa thuận từ phía bạncòn nếu như hợp đồng không được công chứng, chứng thực nhưng hai anh em vẫn sử dụng ổn định cho đến nay thì vẫn có căn cứ được công nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp việc chia phần đất đó được lập thành văn bản có công chứng chứng thực thì ba bạn không có quyền chuyển nhượng phần đất này cho anh trai bạn, phần đất này được coi là tài sản chung của 2 anh em bạn. Nếu thực tế, phần đất này đã được cấp riêng cho anh trai bạn thì bạn có quyền đòi lại diện tích đất thuộc phần của mình. Bạn có thể làm đơn gửi đến UNND xã để được giải quyết.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Phân chia quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hộ gia đình. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

CV. Hứa Thị Nhàn – CÔNG TY LUẬT MINH GIA