Phá dỡ công trình xây dựng lấn chiếm không gian thuộc sở hữu chung

Tôi trình bày như sau: Ở thôn tôi đường xóm (hẻm) rộng 1.5 mét, sau khi các ban ngành cấp thôn họp thông nhất vận động nhân dân nhà gần các đường xóm (hẻm) hiến đất để mở đường xóm (hẻm) rộng ra từ 3,5-4m, sau khi vân động xong thì đã tiến hành cắm mốc lộ giới để sau này tiến hành xây dựng đường xóm (hẻm), và theo quy định đó các nhà ở gần đường cắm mốc thì không được xây dựng ra khỏi mốc lộ giới đã được cắm. Hiện tại Nhà tôi làm xong cũng theo mốc lộ giới theo đã quy định của thôn và giấy thẻ đỏ sử dụng đất của nhà mà cấp trên cấp, tuy nhiên phía trên nhà có mái ra đường xóm  (hẻm) khoảng 25cm nhưng không ảnh hưởng gì đến giao thông, hay có vấn đề gì xảy ra. Mà phần trên mái lồi ra đó cũng là đất của nhà tôi đã hiến đất để cho thôn mở đường theo mốc lộ giới.
Luật sư có thể tư vấn giúp tôi như thế có được hay không hay phải làm theo đơn là phải phá nhà theo quy định. Và cho tôi hỏi: Luật xây dựng ở nông thôn có cần cấp giấy phép xây dựng nhà ở không Luật sư? Mong Luật sư giải đáp giúp, cám ơn luật sư nhiều.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp của bạn, pháp luật có quy định tại Điều 6 Luật nhà ở  2014 như sau:

"…

5. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư."

Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên thì việc bạn xây dựng thêm một phòng lồi, lấn chiếm không gian ra đường của thôn xóm là đã vi phạm quy định của pháp luật.

Về vấn đề phá dỡ căn phòng được quy định tại Điều 118 Luật xây dựng 2014 như sau:

"1.Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:

...

đ) Công trình xây dựng lấn chiếm đất công,đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân;xây dựng sai với thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;

…

2. Việc phá dỡ công trình xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu sau:

a) Phá dỡ công trình chỉ được thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có);

b) Phá dỡ công trình phải được thực hiện theo phương án, giải pháp phá dỡ được duyệt, bảo đảm an toàn và bảo vệmôi trường.

3. Trách nhiệm của các bên trong việc phá dỡ công trình xây dựng được quy định như sau:

a) Tổ chức, cá nhân được giao tổ chức thực hiện việc phá dỡ công trình phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện các quy định tại khoản 2 Điều này; chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do mình gây ra;

b) Tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc đang sử dụng công trình thuộc diện phải phá dỡ phải chấp hành quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp không chấp hành thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ;

c) Người có thẩm quyền quyết định phá dỡ công trình chịu trách nhiệm trước pháp luật về hậu quả do không ban hành quyết định, quyết định không kịp thời hoặc quyết định trái với quy định của pháp luật."

Điều 92 – Luật nhà ở 2014 - Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ

"…

5. Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng."

Điều 93 - Luật nhà ở 2014 - Trách nhiệm phá dỡ nhà ở

"1. Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở; trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác thì chủ đầu tư công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.

2. Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nhà ở nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.

…

4. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn."

Điều 95 – Luật nhà ở 2014 - Cưỡng chế phá dỡ nhà ở

"1. Trường hợp nhà ở phải phá dỡ theo quy định tại Điều 92 của Luật này mà chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý, sử dụng không tự nguyện thực hiện việc phá dỡ nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều này ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở.

2. Thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:

a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế đối với trường hợp phá dỡ nhà ở để thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 92 của Luật này, phá dỡ nhà ở riêng lẻ quy định tại các khoản 1, 4 và 5 Điều 92 của Luật này;

…

3. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:

a) Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở hoặc chủ đầu tư công trình phải chịu chi phí cưỡng chế phá dỡ và các chi phí có liên quan đến việc phá dỡ;

b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, chủ đầu tư công trình không chi trả thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để bảo đảm kinh phí cho việc phá dỡ."

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, khi có quyết định phá dỡ công trình xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì gia đình bạn có trách nhiệm phá dỡ phần diện tích vi phạm đó, nếu gia đình bạn khộng tự nguyện thực hiện thì UBND cấp huyện sẽ phải ra quyết định cưỡng chế phá dỡ và bạn sẽ phải chịu chi phí phá dỡ đó.

Về vấn đề xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn: theo quy định Luật xuây dựng 2014, tại điều 89 thì xây dựng nhà ở tại nông thôn không cần xin cấp phép xây dựng:

Điều 89 – Luật xây dựng 2014 - Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

"…

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

…

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừnhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

…"

Tuy nhiên, trước khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì bạn vẫn phải thông báo cho UBND cấp tỉnh biết để quản lý căn cứ vào các quy định sau:

Điều 48 - Luật xây dựng 2014 - Tổ chức quản lý thực hiện quy hoạch xây dựng

"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo xây dựng chương trình, kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, nông thôn, khu chức năng đặc thù thuộc địa bàn mình quản lý theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

..."

Điều 9 - Thông tư 05/2015/TT-BXD quy định về Quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ - Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong quản lý chất lượng và bảo trì nhà ở

"1. Phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý nhà nước về chất lượng và bảo trì nhà ở cho Sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp huyện.

2. Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng và bảo trì nhà ở trên địa bàn; xử lý những sai phạm được phát hiện trong quá trình kiểm tra theo quy định."

Trân trọng!