Ông hứa tặng đất cho cháu nhưng để bố đứng tên trên GCNQSDD thì có được đòi lại?

   Xin chào luật sư !Tôi có 1 vài câu hỏi có liên quan đến vấn đề thừa kế nhà cửa đất đai , rất mong luật minh gia có thể tư vấn hỗ trợ giúp cho tôi hiểu rõ thêm và có cách giải quyết hợp lý .Tôi xin giới thiệu qua về gia đình tôi . Hiện tại gia đình tôi gồm : Bà nội (91t) , Bố (54t) , Mẹ (52t) Tôi ( 29t con trai duy nhất , chưa lập gia đình ) , ngoài ra tôi còn 1 người chị và 1 đứa em gái đã lấy chồng .Năm 2013 khi ông nội tôi vẫn còn sống , lúc đó tôi đang học và làm ở TpHCM về thăm nhà 20 ngày . Do lúc đó ông đã già yếu nên bố mẹ tôi lo ngại ông không sống được lâu nữa, ông có 6 người con nhưng chỉ duy nhất bố tôi là con trai và là thứ 5 , tài sản của ông là 1 ngôi nhà cấp 4 nằm trên mảnh đất diện tích khoảng 400m2, vì sợ sau này chẳng may ông đột ngột qua đời không để lại di chúc sẽ xảy ra tranh chấp giữa các chị em của bố tôi , nên lúc đấy bố mẹ tôi bảo tôi hỏi khéo ông xem căn nhà đó ông sẽ cho ai thì nên sang tên ngay tránh phiền phức , vì là cháu đích tôn lại được ông cưng chiều từ bé nên ông quyết định sang tên căn nhà và mảnh đất đấy cho tôi , nhưng công việc của tôi 1 năm chỉ được 20 ngày nghỉ phép ra bắc thăm nhà nên bố mẹ tôi bàn bạc với tôi rằng thủ tục sang tên rất phiền phức mà tôi lại ở xa không thể cứ mấy hôm lại đi đi về về ký hết giấy này đến giấy nọ được , nên để cho bố thay mặt đứng tên sổ đỏ của căn nhà và mảnh đất đấy , sau này tôi lập gia đình thì sẽ bàn giao chuyển nhượng lại hoàn toàn , việc để cho bố đứng tên chỉ có mẹ tôi là người tham gia và chứng kiến chứ không hề có giấy tờ hay thủ tục gì để xác minh tôi mới là người thừa kế toàn bộ tài sản còn bố tôi chỉ là người đứng tên hộ .

Hiện giờ ông đã mất được 3 năm , bà vẫn còn sống nhưng không còn minh mẫn như xưa . Có 1 lần họp gia đình các chị em của bố tôi ưu cầu bố tôi phải chia đất cho 1 người chị ruột bỏ nhà đi cách đây 24 năm đến lúc ông qua đời 10 ngày lại thấy xuất hiện , trước đó ai cũng nghĩ bác đã mất vì mấy chục năm bạt vô âm tín , bố tôi có hứa sẽ cắt 1 phần đất cho bác , lúc tôi hỏi sao không hỏi ý kiến tôi thì bố tôi trả lời : Đất với nhà là ông cho bố , sổ đỏ tên của bố nên đó là tài sản của bố , Bố muốn bán hay cho ai là quyền của bố , tôi không hề có bất cứ 1 cái quyền hạn nào trên cái mảnh đất đấy cả . Và bố tôi chối bỏ hoàn toàn những lời nói lời hứa hẹn trước khi ông bà sang tên chuyển giao quyền sử dụng đất cho bố , lúc đó tôi có cảm giác như mình bị lừa bởi chính bố tôi , đến ngay cả mẹ tôi là người trực tiếp chứng kiến và cũng là người có quyền hạn thừa kế đối với mảnh đất đó ( theo luật phân chia và trách nhiệm giữa vợ chồng đối với tàn sản hình thành sau khi kết hôn ) cũng không thể ngờ rằng bố tôi không hề bàn bạc hay tham khảo ý kiến của những người có quyền hạn và trách nhiệm đối với mảnh đất dựa trên pháp lý về việc : cho , tặng , bán , phân chia ... Mà đơn phương tự ý quyết định sẽ chia cho ai , trong khi xét về mặt pháp lý thì bố tôi hoàn toàn có đủ quyền hạn nhưng phải có sự thống nhất chấp thuận và đồng ý của mẹ tôi , còn xét về phương diện đạo đức gia đình và ý nguyện di ngôn của ông nội tôi thì tất cả mọi vấn đề liên quan đến tài sản ông để lại cho tôi dù là đứng tên bố tôi nhưng vẫn phải tham khảo và được sự đồng ý của tôi thì bố tôi mới được thực hiện . Hiện tại bố mẹ tôi đang sở hữu 1 căn nhà 3 tầng trên diện tích 100m2 đất mặt đường có giá trị hơn cả tài sản ông nội để lại , Mẹ tôi vẫn thường động viên tôi rằng : cứ chịu khó làm ăn và lập gia đình rồi sau này tất cả tài sản của bố mẹ tôi sẽ để lại cho tôi vì tôi là con trai duy nhất . Nhưng để tránh tranh chấp sau này và cũng muốn lấy lại những gì ông nội để lại cho mình nên tôi đã yêu cầu bố tôi bàn giao lại cho tôi căn nhà cũ ông nội để lại cho tôi và đã bị bố tôi từ chối , như đã nói ở trên bố tôi chối bỏ hết những điều đã từng hứa hẹn , rất may là vẫn còn mẹ tôi là người làm chứng

Vậy luật sư cho tôi hỏi : Nếu tôi viết đơn kiện muốn lấy lại tài sản ông nội để lại và người làm chứng trước tòa là mẹ tôi , thì trường hợp này tôi có thể có khả năng gianh được quyền sử dụng đất hợp pháp và bố tôi sẽ phải thực hiện theo những gì đã từng thỏa thuận trước đó cùng với sang tên giấy tờ bàn giao quyền sử dụng hợp pháp đối với ngôi nhà ông nội để lại cho tôi không ạ ?Rất mong nhận được sự Tư vấn của luật sư sớm nhất có thể !Xin chân thành cám ơn Luật Minh Gia rất nhiều ạ

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, với vụ việc của bạn chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luât đất đai năm 2013 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

....

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó, việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được thông qua hình thức bằng văn bản và hợp đồng này phải được công chứng tại các tổ chức hành nghê công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường. Ý nguyện của ông là để lại cho bạn tuy nhiên chỉ là hứa qua lời nói không hợp pháp hóa thành văn bản nên việc tặng cho miệng là không được công nhận. Do đó mảnh đất vẫn là tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông cho nên theo quy định tại điều 167 Luật đất đai năm 2013 ông được toàn quyền thực hiện việc định đoạt các giao dịch tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp,...Theo đó việc bố đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng tặng cho (tuân theo trình tự, thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật) là  có căn cứ, cho nên bạn không có cơ sở để yêu cầu bố phân chia mảnh đất này. 

Ngoài ra bạn cũng có thể xem xét về tính hợp pháp của giao dịch này nếu như có căn cứ cho rằng ông bị lừa dối, bố đã cung cấp những thông tin dẫn đến ông hiểu nhầm tính chất của giao dịch thì khi đó có cơ sở để xác định giao dịch vô hiệu. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu thì việc sang tên cho bố là sai phạm cho nên khi đó bạn có quyền yêu cầu tuyên bố hủy việc cấp GCNQSDD cho bố bạn. Khi đó diện tích thuộc quyền sử dụng đất của ông trở thành di sản thừa kế và phân chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm bà nội và 6 người con mỗi người hưởng một phần như nhau. Vì bạn thuộc hàng thừa kế thứ hai cho nên bạn không được phân chia di sản thừa kế từ ông nội. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Hà Tuyền - Luật Minh Gia