Nhận chuyển nhượng đất nhưng chưa làm thủ tục cấp GCN thì có được bồi thường khi bị thu hồi?

Nội dung câu hỏi: Tôi hiện mới mua được mảnh ruộng tháng 4/2018 ,do số tiền không có mua đất ở lên tôi đã mua đất ruộng . Có giấy tờ chuyển nhượng tay, và đã ra xã phường tại nơi sinh sống ký và đóng dấu. Tôi rất muốn hỏi: 

1. Nếu đất ruộng của tôi vào dự án đất ở thì tôi sẽ được đền bù ra sao? Có được cấp đất không? ( tôi có hộ khẩu tại nơi mua đất ruộng không biết có đc cấp đất khi được đền bù không? Vì tôi chưa có đất tại địa phương)

2. Nếu đất ruộng của tôi vào dự án khu công nghiệp thì được đền bù như nào? 

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau

Thứ nhất, điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi

Theo Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nếu có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì đủ điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi. Cụ thể:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp…”

Đối chiếu với trường hợp cụ thể của bạn, theo thông tin bạn cung cấp vào tháng 4/2008 bạn có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng bằng giấy tay và đã được Uỷ ban nhân dân xã, phường xác nhận. Tuy nhiên chưa thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước nên chưa được cấp Giấy chứng nhận. Vì vậy, để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi thì bạn phải đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

Nếu việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại thời điểm đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 và hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì bạn đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

‘’Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Trường hợp nếu bạn đủ điều kiện để được bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013 thì việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng đất  có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất. Cụ thể:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Do đó, phụ thuộc vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, cơ quan có thẩm quyền sẽ lập ra phương án bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền.

Thứ hai, giá đất khi chủ đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án

Trường hợp chủ đầu tư muốn sử dụng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án công nghiệp mà không thuộc trưởng hợp Nhà nước thu hồi đất thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn theo thỏa thuận giữa hai bên theo quy định tại Điều 73 Luật đất đai 2013. Giá chuyển nhượng sẽ do các bên tự thỏa thuận. Cụ thể:

“Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Trường hợp Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phồng, an ninh, kinh tế- xã hội ( thực hiện dự án công nghiệp ) thì việc bồi thường được thực hiện theo Điều 74 Luật đất đai 2013 đã phân tích.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn Đất Đai- Công ty Luật Minh Gia