LS Vũ Thảo

Người khác có thể đòi lại đất gia đình khai hoang sử dụng ổn định, liên tục không? Quy định cấp GCN khi được tặng cho QSDĐ?

Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,.. thì phải thực hiện thủ tục như thế nào?

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai,...Trường hợp bạn có vướng mắc liên quan đến quyền của người sử dụng đất hoặc các vấn đề khác trong lĩnh vực đất đai thì bạn có thể liên hệ Luật Minh Gia để được hỗ trợ.

1. Có thể đòi lại đất đã khai hoang trước năm 1989 không?

Câu hỏi: Vào khoảng năm 1989, nhà tôi có khai hoang 1 diện tích đất khoảng hơn 300m2, trước đó mảnh đất này được bà T sử dụng (nhưng do không hiệu quả nên đã bỏ trước đó khá lâu), sau đó gia đình tôi có khai hoang thêm ra xung quanh, diện tích hiện tại khoảng 1000m2, gia đình tôi có trồng cây từ thời gian đó đến nay. Trong khoảng thời gian đó gia đình bà T không có ý đòi lại. Nay bà T đã mất, con trai bà T muốn lấy lại mảnh đất đó (mục đích để bán). Vậy luật sư cho tôi hỏi: 

- Nếu con trai bà T khởi kiện, thì có đúng luật không

- Điều luật nào quy định về vấn đề khai hoang, phục hóa như vậy.

Tôi xin thay mặt gia đình cảm ơn luật sư, mong được luật sư tư vấn giúp tôi.

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Hỏi về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bên cạnh đó, Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ...”

Và Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định cấp GCNQSDĐ mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

...2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo thông tin bạn đưa ra không rõ thửa đất gia đình đang sử dụng đã được cấp GCNQSDĐ hay chưa. Giả sử thửa đất trên chưa được cấp GCNQSDĐ thì để xác định con trai bà T có thể khởi kiện yêu cầu gia đình bạn trả lại thửa đất hay không phụ thuộc vào gia đình nào đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ.

Theo đó, thửa đất gia đình bạn đang sử dụng là do khai hoang mà có, trường hợp không có các giấy tờ theo Điều 100 nhưng có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 nêu trên (sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004, không vi phạm pháp luật về đất đai, được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất) thì gia đình bà T không có căn cứ đòi lại đất trừ trường hợp bà T có 1 trong các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai. Gia đình bạn cần tìm hiểu để xác định căn cứ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. 

2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bố chồng tặng cho đất?

Câu hỏi: Bố chồng tôi được cấp 1 cái ao từ năm 1995 đã thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính, đã nộp lệ phí cấp đất ở là 420.000đ qua bộ phận tài chính xã và có GCNQSDĐ đứng tên bố chồng tôi. Sau đó ít năm bố chồng tôi đã vượt lập thành thổ và làm nhà ở đó cho vợ chồng tôi. Năm 2017 bố chồng đã tặng mảnh đất đó cho vợ chồng tôi. Bây giờ tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng tôi thì cần phải làm những thủ tục gì? Có cần phải làm 1 bộ hồ sơ tặng cho từ bố chồng tôi hay không?

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn cụ thể như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì năm 2017 bố chồng bạn có làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho vợ chồng bạn nhưng hiện nay trên GCNQSDĐ vẫn đứng tên bố chồng bạn. Thêm nữa, mảnh đất mà bạn đề cập chưa có thông tin đây là tài sản riêng của bố chồng bạn hay tài sản chung của bố mẹ chồng bạn. Giả sử mảnh đất là tài sản riêng của bố chồng bạn thì để vợ chồng bạn đứng tên trên GCNQSDĐ đất thì phải thực hiện các thủ tục sau:

Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:
 
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
 ...
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.”

Và Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất... như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, việc tặng cho quyền sử dụng đất từ bố chồng bạn sang vợ chồng bạn có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Do đó, nếu thời điểm năm 2017 bố chồng bạn đã tặng cho vợ chồng bạn thửa đất nhưng chưa làm thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì việc tặng cho này chưa có hiệu lực. Trường hợp này các bên cần phải đến UBND cấp xã hoặc văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản để chứng thực/công chứng Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Sau đó, vợ chồng bạn nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký sang tên trên GCNQSDĐ. Hồ sơ bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 

- Hợp đồng tặng cho có công chứng/chứng thực

- Giấy tờ khác: CMND, sổ hộ khẩu,...

Liên hệ để được hỗ trợ nhanh nhất

Liên hệ tư vấn
Chat zalo