Người bán đất thế chấp quyền sử dụng đất sau khi đã bán cho người khác thì làm thế nào?.

 Kính chào Công ty Luật Minh Gia! Tôi là một người lao động. Năm 2014-2015 tôi cùng hơn 100 hộ dân mua đất nền tại một dự án,   đến nay các hộ dân đã đóng 90% tiền với cam kết chủ đầu tư sau 8 tháng sẽ được cấp "Sổ đỏ". Đến nay đã 3 năm dự án vẫn chưa ra "sổ đỏ" cho dân người dân. Tháng 11/2017 Công ty thông báo chuẩn bị được nhà nước ra sổ tên Công ty (theo hồ sơ công ty cung cấp hiện nay cty đã hoàn thành các nghĩa vụ thuế với nhà nước). Chưa kịp mừng thì các hộ dân mua đất tại KDC đang lo sợ vì Công ty đang có động thái đưa ngân hàng xuống thẩm định để cầm cố. Xin hỏi quý Luật sư với tình thế hiện nay các hộ dân cần phải làm gì để ngăn chặn việc công ty cầm có ngân hàng, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.Xin trân trọng cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của chị chúng tôi tư vấn như sau:

Theo Luật đất đai 2013 không quy định quyền cầm cố quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, mà chỉ quy định quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên pháp luật cũng không cấm các chủ thể thành lập hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, nhưng khi tham gia các giao dịch dân sự, thì hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất đó không được thừa nhận và không có giá trị về mặt pháp lý. Trong trường hợp này, có thể công ty sẽ thế chấp quyền sử dụng đất. Khi đó, sẽ giải quyết như sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 295 Bộ luật dân sự 2015  thì "Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu" . Đối với trường hợp của bạn, công ty này đang muốn cầm cố mảnh đất mà đã làm hợp đồng mua bán với bạn và 100 hộ dân, do đó, để ngăn chặn việc công ty thế chấp tại ngân hàng thì bạn cần chứng minh rằng mảnh đất này không thuộc quyền sở hữu của công ty. Theo đó, bạn và các hộ dân đã mua đất nền của công ty có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa về việc công ty không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng là chưa cấp sổ đỏ cho những người đã mua đất nền của công ty. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Khi mảnh đất này đang có tranh chấp thì ngân hàng sẽ không nhận thế chấp đối với mảnh đất vì công ty sẽ không có quyền thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
Luật gia: Khuất Liễu - Luật Minh Gia