Vay thế chấp sổ đỏ là gì? Mượn sổ đỏ thế chấp có được không?

1. Vay thế chấp số đỏ là gì?

Xét về mặt thuật ngữ, theo từ điển Tiếng việt, thế chấp được hiểu là “(tài sản) dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kì hạn”. Theo cách hiểu này, thế chấp là việc một bên dùng tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ được xác lập trước đó. Tuy nhiên, nhiều trường hợp hợp tài sản đó không thể chuyển giao cho bên có quyền như nhà ở, quyền sử dụng đất, nhà xưởng đang sản xuất, hàng hóa luân chuyển… Do vậy, bên thế chấp dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản này giao cho bên có quyền (bên nhận thế chấp) giữa.

Xét về mặt pháp lý, tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định về thế chấp như sau: “thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).” Theo quy định này, có thể hiểu thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thế chấp cam kết dùng tài sản của mình thông qua việc chuyển giao toàn bộ hồ sơ pháp lý của tài sản cho bên nhận thế chấp giữ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không phải chuyển giao tài sản thế chấp đó.

Như vậy, vay thế chấp sổ đỏ là việc bên vay giao sổ đỏ cho bên cho vay giữ để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ, trong thời gian thế chấp, bên vay vẫn được quản lý, sử dụng tài sản thế chấp. Ngoài ra, các bên cũng có thể thoả thuận giao tài sản thế chấp cho người thứ ba giữ.

2. Đặc điểm của thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản nói chung và thế chấp sổ đỏ nói riêng là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên mang những đặc điểm chung của một giao dịch bảo đảm, bao gồm:

- Mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính (nghĩa vụ vay);

- Mang tính chất dự phòng, chỉ được áp dụng khi nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện hoặc bị vi phạm, đồng thời phạm vi bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm.

- Mục đích của việc xác lập giao dịch thế chấp tài sản là nhằm tạo cơ sở kinh tế, pháp lý để bên có quyền (bên nhận bảo đảm) thu hồi nợ.

- Hiệu lực của giao dịch thế chấp tài sản không phụ thuộc vào hợp đồng chính.

Đồng thời, so với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, thế chấp tài sản có điểm đặc thù, đó là: Bên thế chấp chỉ chuyển giao hồ sơ pháp lý của tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp mà không chuyển giao tài sản thế chấp. Điều này có nghĩa rằng, bên thế chấp vẫn được quyền quản lý, sử dụng, đầu tư…vào tài sản thế chấp. Đặc điểm này cũng tạo cho giao dịch thế chấp có ưu điểm vượt trội so với các biện pháp bảo đảm khác.

3. Mượn sổ đỏ thế chấp có được không?

Tại khoản 1 Điều 317 BLDS năm 2015 đã quy định rõ thế chấp là việc bên thế chấp dùng “tài sản thuộc sở hữu của mình” để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ghi nhận trên Sổ đỏ, sổ hồng. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định điều kiện của bên thế chấp nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật.

Từ những phân tích trên, có thể kết luận rằng, mượn sổ đỏ của người khác để đi thế chấp là không thực hiện được, không đáp ứng được các điều kiện về thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật.

4. Hiệu lực và thời điểm chấm dứt của giao dịch thế chấp tài sản

Theo quy định tại Điều 319 BLDS năm 2015, hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản phát sinh từ thời điểm giao kết (thời điểm các bên cùng ký vào hợp đồng hoặc một thời điểm khác được thể hiện trong nội dung của hợp đồng), trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản sẽ không phụ thuộc vào hợp đồng chính (hợp đồng vay).

Theo quy định tại Điều 327 BLDS năm 2015, hợp đồng thế chấp tài sản được chấp dứt khi thuộc một trong bốn trường hợp sau:

- Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

- Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

- Tài sản thế chấp đã được xử lý.

- Theo thỏa thuận của các bên.