Mua đất từ ngân hàng có phải chịu thuế thu nhập cá nhân không?

Xin hỏi luật sư 03 việc:

1/ Việc tính thuế thu nhập cá nhân 2 lần như trên có đúng không. Nhà nước có quy định gì mới không?

2/ Có cách nào chỉ phải nộp 1 lần thuế TNCN, hay miễn thuế TNCN được không? Việc tôi đã chi trả hết tiền cho NH có đòi lại NH chỗ thuế TNCN được không.

3/ Việc tôi đã làm đầy đủ các bước quy trình nhưng vì đến lấy HS thì mới biết phải nộp 2 lần thuế như đã trình bày nếu kéo dài thời gian có bị Nhà nước phạt không; quy định tại điều luật nào?

Xin luật sư chỉ bảo một vài lời khuyên. Gia đình chúng tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của anh, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc cơ quan thuế tính thuế thu nhập cá nhân của anh từ việc anh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân được sửa đổi 2012, cụ thể trong Thông tư 111/2013/TT-BTC và theo Luật sửa đổi các Luật về thuế 2015: 

Điều 14: Các khoản thu nhập chịu thuế của cá nhân:

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Căn cứ theo Luật đất đai 2013: Các khoản phải nộp khi đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Thuế trước bạ

+ Thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất=2% giá trị chuyển nhượng

+ Tiền sử dụng đất

+ Các lệ phí địa chính.

Đối với khoản thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ nộp thuộc về bên chuyển nhượng.

Dù trong hợp đồng có ghi nhận là các khoản chi phí bên mua phải chịu, tuy nhiên, đây là nghĩa vụ bắt buộc của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi xét đến nội dung của hợp đồng, khoản này không phù hợp với quy định của pháp luật.

Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là 2%/lần chuyển nhượng.

Trong trường hợp của anh, Ngân hàng là bên nhận ủy quyền định đoạt tài sản là bất động sản từ chủ sử dụng, thực chất, Ngân hàng khi giao đấu giá nhà đất này, thu nhập có được sẽ phải tính đến các khoản nợ  gốc, lãi của chủ sử dụng + chi phí từ việc chuyển nhượng nhà đất này, trong đó bao gồm cả thuế thu nhập mà bên chuyển nhượng phải chịu, sau đó, còn thừa sẽ phải trả lại cho chủ sử dụng, do đó, bản chất vẫn là chủ sử dụng phải chịu thuế thu nhập cá nhân, phía anh là người nhận chuyển nhượng, không được coi là có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản.

Do vậy, phía cơ quan thuế yêu cầu anh nộp 2 lần thuế thu nhập cá nhân là không đúng với quy định của pháp luật

Thứ hai, như đã phân tích ở trên, anh không có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì anh có quyền đòi lại phần tiền thuế này nếu đã thực hiện thay cho nghĩa vụ của bên chuyển nhượng. Để đòi lại được phần tài sản này, anh cần có:

+  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đăng ký

+ Hợp đồng chuyển nhượng: chứng minh anh là bên nhận chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận đã thực hiện nghĩa vụ tài chính: Thuế thu nhập cá nhân, và chứng minh anh không có nghĩa vụ này.

+ Đơn yêu cầu hoàn trả tiền thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân mà anh đã thực hiện thay, khoản này nằm ngoài hợp đồng.

+ Với căn cứ trong hợp đồng chuyển nhượng giữa anh và Ngân hàng là “bên mua chịu mọi chi phí”, về cơ bản, có thể hiểu, phần chi phí này là chi phí phát sinh từ việc chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân là khoản tài chính bắt buộc trong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không được coi là chi  phí phát sinh.

Nếu phía Ngân hàng hay bên chuyển nhượng: chủ sử dụng không trả lại, anh có quyền khởi kiện ra Tòa Án để đòi lại phần tài sản này.

Do anh không phải là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này, nên khi đến Cơ quan nộp thuế, anh có thể trình bày với những căn cứ trên, và yêu cầu họ xác nhận lại đối tượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có và mức thuế phải nộp, nếu anh không nộp, thì không bị xử lý vi phạm hành chính cho hành vi này,vì đó không thuộc nghĩa vụ của anh. 

Trân trọng