Mua đất sang tay sổ đỏ đứng tên ai?

1. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

…”

Như vậy, điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thông thường mọi người thường gọi là mua bán đất) hiện nay là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.

Một số trường hợp đặc biệt về nhận chuyển quyền sử dụng đất từ trước ngày 01/07/2014 thì có thể không cần điều kiện về việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Mua đất sang tay sổ đỏ đứng tên ai

Mặc dù không có quy định cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng dựa trên các quy định về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu sẽ được cấp cho người được chuyển nhượng hợp pháp.

Cụ thể, đối với trường hợp đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực là người sẽ được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới (nếu chỉ đăng ký biến động thì sẽ được đăng ký tại mục IV của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Đối với trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận, trường hợp mua trước 01/07/2014 mà không có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định và/hoặc không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đứng tên của người nhận chuyển nhượng (người mua) theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Nếu không đủ điều kiện theo quy định thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp lần đầu sẽ đứng tên của người chuyển nhượng (người bán).

Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án kinh doanh bất động sản phân lô bán nền, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu sẽ được cấp cho người thực hiện giao dịch chuyển nhượng đối với chủ đầu tư.

Ngoài ra còn rất nhiều trường hợp khác về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, để được tư vấn giải đáp cụ thể, bạn vui lòng liên hệ cho Luật Minh Gia.

3. Trả lời câu hỏi tư vấn

Câu hỏi: Xin chào Luật sư. Tôi xin được hỏi như sau: Cuối năm 2018 tôi có mua lại một hợp đồng đặt cọc của một người (HĐ đặt cọc của người này được mua từ 1 công ty Bất Động Sản, Hợp đồng đặt cọc không có nói đến việc chuyển nhượng lại cho bên thứ 3). Tôi và người đó làm hợp đồng mua bán về hợp đồng đặt cọc. Hiện công ty Bất động sản chưa ra sổ (chưa hết hạn ra sổ). Tôi xin hỏi: Khi Công ty Bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc đó thì có thể chuyển trực tiếp cho tôi luôn được không? Hay là chuyển cho người đứng tên theo Hợp đồng đặt cọc ban đầu, sau đó mới chuyển lại cho tôi. Mong luật sư tư vấn và trả lời giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn Luật sư rất nhiều.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Công ty BĐS và người chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc cho bạn đã giao kết hợp đồng đặt cọc với nhau, Điều 328 BLDS 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, Hợp đồng đặt cọc không phải là loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Người đã “chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc” cho bạn có thể vẫn còn đứng tên trên “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với công ty bất động sản nên khi công ty giao sổ thì công ty sẽ giao cho người đang đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, bạn cần kiểm tra rõ về việc mảnh đất có đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng không? Giữa người đã đặt cọc và Công ty Bất động sản có tồn tại văn bản thỏa thuận, giấy tờ nào khác không? Việc “chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc” cho bạn phía Công ty Bất động sản có biết và có đồng ý không?

Như vậy, nếu giữa người kia và công ty Bất động sản có hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng này chưa bị thanh lý, Công ty Bất động sản không xác nhận bạn là người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi tên người đã “chuyển nhượng Hợp đồng đặt cọc” mà không phải bạn. Sau khi người này được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp pháp và đăng ký sang tên cho bạn thông qua “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực”.

Nếu bạn muốn cấp Giấy chứng nhận đứng tên của mình mà không thông qua người đã đặt cọc trước đó thì bạn phải thỏa thuận với người đã chuyển nhượng hợp đồng cho mình và công ty Bất động sản về việc hủy hợp đồng cũ giữa công ty với người này và lập hợp đồng mới giữa bạn với công ty Bất động sản để bạn có thể được đứng tên ngay trên Giấy chứng nhận.