Mua đất có nguồn gốc là đất mượn và đã sử dụng lâu dài có được cấp GCNQSDĐ

Nội dung yêu cầu tư vấn: Năm 1963 bệnh viện đa khoa huyện bá Thước được thành lập và quy hoạch mặt bằng khu đất rất rộng (có bản quy hoạch nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và đến nay chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất).Trong quá trình sử dụng có một số nhân viên của bệnh viện mượn mặt bằng đất đó để dựng nhà ở tạm (có người có giấy mượn, có người không có giấy mượn). Trường hợp ông L là không giấy tờ mượn, khu đất 850,9 m2 được sử dụng mục đích làm nhà ở và trồng cây ăn quả từ 1981 đến nay đã chuyển nhượng qua 03 chủ sử dụng có giấy tờ chuyện nhượng hay mua bán hai bên. Quá trình sử dụng ổn định, đến năm 1995 quy hoạch tổng thể Thị trấn thì khu đất của ông C (người thứ 03 được chuyển nhượng) là có nguồn gốc từ đất bệnh viện trước đây, khu đất đã được ông C rào ổn định. 

1, Trường hợp này xin được tư vấn cách giải quyết thấu tình, đạt lý? quá trình sử dụng đất từ 2002 đến nay những người sử dụng đều nộp thuế nhà đất cho đia phương, vậy cách giải quyết này thế nào cho đúng? đất thuộc về ai? cơ quan nào giải quyết vì chưa có sổ đỏ? giấy tờ nào được coi là hợp pháp về sử dụng đất? ông C hay bệnh viện?.

2, Năm 2011 bệnh viện cho nhân viên  phá rào, chặt cây trong khu đất của ông C nhằm xây dựng trạm điện hạ thế phục vụ bệnh nhân, lúc này xảy ra tranh chấp đất giữa bệnh viện và ông C, ai cũng cho là đất của mình, tranh chấp này cơ quan nào giải quyết? để giải quyết dứt điểm sự việc này cần làm như thế nào?Quá trình phá rào, chặt cây để xây dựng trạm điện được ông C, bệnh viện và chính quyền đia phương lập biên bản số cây bị chặt, diện tích đất xây dựng trạm điện, bệnh viện hứa sẽ đền bù cho gia đình ông C, tuy nhiên đến nay chưa thực hiện đã hơn 4 năm. Vây giải quyết thế nào? cơ quan nào giải quyết? trạm điện đã xây xong.

3, Việc bệnh viện tố cáo ông C lấn chiếm đất công (bệnh viện) trường hợp này giải quyết thế nào? cơ quan giải quyết?Tôi mong muốn được tư vấn của Luật sư, trân thành cám ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thứ nhất, về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất và thẩm quyền giải quyết tranh chấp. 

Theo quy định của Luật Đất đai 2013:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Mảnh đất trên là đất quy hoạch của bệnh viện, tuy nhiên chưa được cấp GCNQSDĐ và đã cho ông L mượn từ năm 1981, và sau nhiều lần chuyển nhượng qua các đời chủ khác đến nay ông C là người sử dụng trên mảnh đất đó. Ông C đã sử dụng đất này ổn định lâu dài và đã được cấp GCNQSDĐ, nên về mặt pháp lý ông C đang có lợi thế hơn. Do đó, việc bệnh viện chứng minh diện tích đất này là thuộc quyền sử dụng của bệnh viện sẽ gặp nhiều khó khăn.  

Hiện nay giữa phía bệnh viện và ông C đang có các tranh chấp về quyền sử dụng đất trên, để giải quyết được tranh chấp trên trước tiên các bên nên thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã, phường nơi có mảnh đất đó. Sau khi thực hiện thủ tục hòa giải mà các bên không đồng nhất được ý kiến thì có thể lựa chọn 1 trong 2 phương thức sau để giải quyết:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện giải quyết.

- Thực hiện khởi kiện tranh chấp đất đai tại TAND có cấp huyện để giải quyết đất đai.

Khi thực hiện giải quyết tranh chấp UBND, TAND sẽ căn cứ vào: thông tin đất đai, quá trình sử dụng đất đai, hồ sơ địa chính tại địa phương, biên lai nộp thuế, các loại hợp đồng và các thông tin, giấy tờ mà hai bên cung cấp để xác định được chủ sở hữu thực tế của mảnh đất đó, vì vậy các bên muốn chứng minh quyền sở hữu của mình cần phải đưa ra được các chứng cứ, giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng của mình trên phần đất đó.

Thứ hai, Việc bệnh viện cho phá rào, chặt cây trong khu đất của ông C.

Tại thời điểm hiện tại diện tích đất này thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông C, theo đó những tài sản trên đất do ông C tạo dựng được xác định là tài sản hợp pháp của ông C. Việc bệnh viện tự ý phá rào, chặt cây là hành vi cố ý hủy hoại tài sản hợp của ông C. Ông C có quyền yêu cầu bệnh viện phải bồi thường thiệt hại về hành vi này. 

Thứ ba, Về việc bệnh viện có tố cáo về hành vi lần chiếm đất công của ông C.

Về hành vi lần đất chiếm đất được quy định cụ thể tại Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ – CP như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo quy định trên việc lần đất là việc người sử dụng đất tự ý chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới của thửa đất để mở rộng diện tích, còn chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sử dụng, hoặc khi hết thời hạn giao đất, cho thuê đất mà hết thời hạn giao đất, cho thuê đât không thực hiện trả lại theo quy định của pháp luật.

Việc xác định ông có hành vi lấn đất hay không sẽ còn phụ thuộc vào quá trình giải quyết tranh chấp và hồ sơ địa chính tại địa phương, nếu thực tế ông C có dịch chuyển mốc giới, ranh giới của thửa đất để mở rộng diện tích thực tế so với diện tích trước khi nhận chuyển nhượng của ông L thì có thể coi đây là hành vi lấn đất. Còn việc lấn đất còn phải xem xét quá trình trên ông C có đủ các điều kiện để cấp GCNQSDĐ hay không? Nếu mảnh đất trên được xác định là của  bệnh viện mà sau đó ông C không thực hiện trả lại thì có thể  xem xét đến hành vi chiếm đất của ông, tuy nhiên muốn xác định có hành vi lấn đất hay không trước tiên vẫn phải xác định người có quyền sử dụng, hiện trạng sử dụng, hồ sơ địa chính tại địa phương… để xác định rõ ràng hơn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Mua đất có nguồn gốc là đất mượn và đã sử dụng lâu dài có được cấp GCNQSDĐ. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

CV.Lý Quỳnh Giang – Công ty Luật Minh Gia