Mua đất bằng giấy tờ viết tay, không có công chứng có sang tên được không?

Kính gửi luật sư Minh Gia. Tôi có mua một ngôi nhà diện tích 79,3 m2, hợp đồng mua bán nhà và tài sản gắn liền với đất đã được công chứng và sang tên cho tôi. Tuy nhiên, phần nhà và đất trong sổ không có đường đi nên chủ cũ đã viết giấy tay bán cho tôi 14m2 đường đi thuộc phần đất của bên bán (2 ngôi nhà liền kề nhau) và tôi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng khi công chứng giấy tay thì phòng công chứng không chứng mà chỉ nói phần đất đường đi này chỉ cần viết giấy tay. Hiện nay chủ nhà cũ đã sang cho ông A và có viết giấy tay về phần đường đi đã chuyển nhượng cho tôi. Tuy nhiên ông A lại bán cho ông B trong sổ đất của chủ cũ vẫn chưa tách thửa phần đường đi vì 14m2 là không được tách thửa. Hiện nay ông B muốn đòi lại phần đường đi. Mong luật sư tư vấn giúp tôi. Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo thông tin bạn cung cấp thì bạn mua của bên bán đất 14m2. Tuy nhiên, hai bên chỉ có giấy tờ viết tay. Trong trường hợp này, phần đất 14m2 bạn mua nếu chưa sang tên của bạn thì vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán đất. Hiện tại, chủ nhà cũ đã sang tên phần đất của mình cho ông A, trong đó có kèm theo giấy tờ viết tay về phần đường đi đã chuyển nhượng cho bạn. Sau đó, ông A lại bán cho ông B trong sổ đất của chủ cũ vẫn chưa tách thửa phần đường đi vì 14m2 không được tách thửa. Hiện nay, ông B muốn đòi lại phần đường đi.

Để giải quyết vấn đề trên, trước tiên phải căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng giữa bên bán đất và ông A?

Trường hợp, trong hợp đồng phần diện tích chuyển nhượng giữa bên chủ đất cũ và ông A không bao gồm phần đường đi 14m2 thì ông A không có quyền đối với phần đất này, phần đất 14m2 trên vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán đất. Do vậy, ông A không có quyền sở hữu 14m2 thì không có quyền bán cho ông B. Do vậy, trường hợp này ông B không có căn cứ để đòi phần đường đi 14m2.

Trường hợp, trong hợp đồng phần diện tích chuyển nhượng giữa bên chủ đất cũ và ông A bao gồm cả phần đất đường đi 14m2 thì phần đất 14m2 này sẽ thuộc quyền sở hữu của ông A. Tuy nhiên, để ông A chuyển nhượng phần đất trên cho ông B thì phải đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên thì việc chuyển nhượng giữa ông A và ông B là hoàn toàn hợp pháp. Do đó, ông B có căn cứ để đòi phần đường đi 14m2. Ngoài ra, về việc bạn mua 14m2 của chủ cũ, hai bên chỉ có giấy tờ viết tay. Vì vậy, trong trường hợp này, bạn có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch giữa bạn và chủ cũ vô hiệu. Theo đó, bên bán (chủ cũ) sẽ có trách nhiệm hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của bạn.

Trân trọng.

CV tư vấn: Phạm Diệu - Luật Minh Gia