Lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng chưa đăng ký sang tên sổ đỏ thì có hiệu lực pháp luật không?

1. Luật sư tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật hiện hành có quy định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên thực tế có rất nhiều trường hợp tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, điều này gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên trong hợp đồng.

Do đó, nếu bạn gặp trường hợp này và chưa có phương án giải quyết thì bạn có thể liên hệ với Luật sư của chúng tôi để được hỗ trợ tư vấn cụ thể.

Bạn có thể gửi yêu cầu tư vấn hoặc gọi: 1900.6169 để được giải đáp vướng mắc.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm trường hợp chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức pháp lý trong lĩnh vực này.

2. Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nội dung tư vấn:

Chào luật sư, tôi hiện có thắc mắc về vấn đề nhà đất mong được giải đáp như sau: Tôi có mua 1 căn nhà thuộc thửa đất gồm 4 căn liền kề từ tháng 10/2018. Hiện nay cả 4 căn đều đã được bán nhưng vì nhiều lý do chủ nhà vẫn chưa làm thủ tục sang tên chuyển nhượng cho chúng tôi. Gọi cho chủ nhà thì họ cứ hứa mãi mà không thấy thực hiện. Tôi muốn hỏi trong trường hợp này, nếu chủ nhà cầm sổ đỏ đi vay thì chúng tôi bị ảnh hưởng như thế nào, có bị mất quyền lợi gì hay không. Căn nhà bán với giá 1,3 tỷ đồng. Tôi đã giao 1,2 tỷ cho bên bán chỉ giữ lại 100 triệu chờ sang tên rồi giao nốt, lúc giao tiền có ra văn phòng công chứng. Kính mong được sự giải đáp từ luật sư. Trân trọng cảm ơn. 

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin đưa ra tư vấn như sau:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”

 Và khoản 3 Điều 188 quy định “ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất:“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm các bên thực hiện xong thủ tục đăng ký vào sổ địa chính( sang tên sổ đỏ).

Vì trường hợp của bạn mới làm hợp đồng chuyển nhượng mà chưa đăng ký sang tên sổ đỏ nên chủ sử dụng hợp pháp của căn nhà đó vẫn là chủ đất, bạn chưa phải chủ sử dụng hợp pháp.

Nên chủ đất vẫn có quyền đem Giấy chứng nhận QSDĐ đi thế chấp ngân hàng. Khi đó, quyền lợi của bạn chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi thì căn cứ trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sư dụng đất của các bên (đã có công chứng, chứng thực) bạn nên yêu cầu người chủ đất thực hiện hoặc cung cấp hồ sơ để thực hiện việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất. Trường hợp yêu cầu nhưng chủ đất không thực hiện thì  bạn có thể làm Đơn khởi kiện gửi đến Tòa án nhân dân để yêu cầu chủ đất thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đã giao kết.