Làm thế nào khi mua phải đất có diện tích thực tế chênh lệch so với diện tích trên Giấy chứng nhận?

Câu hỏi tư vấn: Xin chào luật sư: Tôi định mua 1 căn nhà, có sổ hồng với diện tích đất là 80m2, chung sở hữu với 3 hộ khác nữa. Hiện tại đất này được chủ cũ xây thành 4 căn nhà và bán cho 4 hộ khác nhau. Tôi đến mua lại 1 căn hộ bìa với diện tích thực tế là 3,8mx8,8m. Khi đặt cọc nhà thì tôi phát hiện diện tích trên sổ hồng ghi là ngang 13,7m x 4,7m và nhà chưa có hoàn công. Xin cho tôi hỏi trường hợp này là như thế nào? và tôi có thể mua được hay không, có vấn đề pháp lý gì về sau này không? Xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp bạn mua nhà có diện tích thực tế là 3,8x8,8m nhưng diện tích trên Giấy chứng nhận lại là 13,7x4,7m nên có thể xảy ra các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Có sự thay đổi về ranh giới thửa đất (do lấn, chiếm đất)

Đây là trường hợp trước đây khi đo đạc để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đúng diện tích đất nhưng sau đó có sự lấn, chiếm đất của những hộ liền kề dẫn đến việc ranh giới đất thay đổi, diện tích thực tế nhỏ hơn trên Giấy chứng nhận. Trường hợp này bạn có quyền yêu cầu Cán bộ địa chính đo đạc lại diện tích của nhà bạn và các nhà xung quanh để xác định người có hành vi lấn chiếm và đề nghị trả lại đất.

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất không có sự thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có Giấy chứng nhận

Căn cứ quy định Điều 98 Luật Đất đai năm 2013:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

…

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Theo đó, nếu ranh giới đất không bị xê dịch so với khi cấp Giấy chứng nhận mà có thể do trước đây đo đạc sai thì bạn có thể yêu cầu bên chuyển nhượng cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo số liệu thực tế. Trường hợp bạn đã yêu cầu nhưng đến thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc bên kia vẫn không cấp đổi Giấy chứng nhận để thực hiện việc chuyển nhượng cho bạn thì bạn có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu đối với bên chuyển nhượng.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.