Làm thế nào khi đã đặt cọc mua đất nhưng đất không đủ điều kiện chuyển nhượng?

Dear Luật sư! Nhờ Luật sư tư vấn hộ em: Cuối năm ngoái 10/2017 em có đặt cọc mua một khu đất trị giá khu đất 470 triệu và em đặt cọc 200 triệu để đợi sổ đỏ. Biên bản đặt cọc là biên bản viết tay có chữ kí của bên bán và địa chính khu vực sở tại (không có dấu công chứng). Biên bản mua bán đặt cọc ghi rõ sẽ trả hết số tiền sau khi nhận sổ đỏ. Do lô đất thuộc khu đất bán đấu giá của xã do đó sổ đỏ cho tới hiện vẫn chưa có. Hiện tại bây giờ bên bán yêu cầu trả lại số tiền đặt cọc và lấy lại khu đất. Nhưng em không đồng ý. Xin hỏi luật sư em cần làm thế nào để lô đất thuộc về quyền sở hữu của bên em như đã thỏa thuận trước ạ. Em cảm ơn luật sư nhiều ạ!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Theo đó, đối chiếu với thông tin bạn cung cấp thì do lô đất thuộc khu đất bán đấu giá của xã nên vẫn chưa có sổ đỏ. Vì vậy, trong trường hợp này lô đất trên không đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng nên không thể tiến hành chuyển nhượng được.

Tuy nhiên, liên quan đến vấn đề đặt cọc thì tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng"

 Đối chiếu với trường hợp của bạn, hiện tại bên bán muốn trả lại số tiền đặt cọc để lấy lại khu đất, tức vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc. Theo đó, để giải quyết thì sẽ căn cứ hợp đồng đặt cọc để xử lý. Trường hợp trong hợp đồng đặt cọc không quy định sẽ giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015: “…nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc…”.

Do đó, để có thể nhận chuyển nhượng lô đất ban đầu đã thỏa thuận thì bạn phải thỏa thuận lại với bên bán. Khi lô đất trên đủ điều kiện chuyển nhượng thì hai bên có thể lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó gửi hồ sơ tại Phòng tài nguyên môi trường quận (huyện) để làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.

CV tư vấn: Phạm Diệu - Luật Minh Gia