Làm nhà trên đất vườn, ao có được công nhận là đất ở không?

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, công ty tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì toàn bộ đất của ông nội bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1994. Nhưng năm 1987 ông nội bạn đã cho bố bạn 600m2 đất vườn ao và bố bạn đã san lấp ao để xây dựng nhà ở.

Trường hơp này có vấn đề như sau: Theo quy định tại Luật đất đai 1987 và Luật đất đai 1993 thì quyền sử dụng đất không được thừa kế và tặng cho. Chỉ được phép thừa kế, tặng cho và thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản trên đât. Vì vậy, trường hợp ông bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho bố bạn vào thời điểm 1987 là không đúng với quy định của pháp luật tại thời điểm đó, hơn nữa lúc đó ông bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên cũng không có quyền thực hiện các giao dịch đến đất. Vậy nên, ông bạn không thể thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất cho bố bạn.

Trong thông tin bạn không đề cập tới vấn đề sang tên đất giữa ông bạn và bố bạn sau này nên công ty mặc định đất này thuộc diện tích đất mang tên ông bạn. Lúc này, đối với phần diện tích ao, vườn bố bạn đã san lấp thành nhà ở có được công nhận hay không sẽ căn cứ vào quy định tại Luật đất đai 2013.

Luật đất đai 2013 có quy định về trương hợp xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn ao tại Điều 100 như sau:

"1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

....

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất."

Căn cứ vào quy định trên, diện tích đất của bố bạn hiện nay vẫn đang nằm trong diện tích đất của ông bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1994. Phần diện tích đất này của ông bạn (bao gồm cả của bố bạn) đã được hình thành trước năm 1980. Lúc này phải căn cứ vào diện tích đất ở được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 1994 có xác định rõ diện tích đất ở hay không. Nếu xác định rõ diện tích đất ở và phần bố bạn lấp ao không nằm trong phần diện tích đất ở hoặc vượt hơn so với diện tích đất ở đã được xác nhận thì sẽ không được công nhận là đất ở. Còn nếu nằm trong diện tích đã được xác nhận thì sẽ được công nhận.