Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp phải làm thế nào?

1. Tư vấn quy định về thế chấp bảo lãnh về đất đai

- Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức vay vốn ngân hàng nhưng không có tài sản thế chấp. Ngân hàng sẽ đồng ý cho vay nếu có một bên thứ ba đứng ra bảo lãnh bằng tài sản của mình. Một hình thức bảo lãnh khá phổ biến là thế chấp tài sản của người bảo lãnh.

- Nhiều trường hợp vì không hiểu rõ bản chất pháp lý của hình thức bảo lãnh này nên đồng ý ký bảo lãnh bằng thế chấp nhà đất. Tuy nhiên, họ có thể không lường trước được nếu bên vay không trả được nợ, Ngân hàng có quyền xử lý tài sản của mình. Vậy khi gặp trường hợp này cần phải làm gì và giải quyết như thế nào sẽ được Luật Minh Gia tư vấn qua trường hợp dưới đây.

2. Tư vấn trường hợp đất đai thế chấp bảo lãnh cho người khác vay vốn Ngân hàng

Câu hỏi:

Kính chào luật sư, tôi có sự việc cần luật sư tư vấn cho tôi: bố mẹ đẻ của tôi có một miếng đất khoảng 1000 m2, hiện tại đã cho 4 anh em tối xây nhà sinh sống trên mảnh đất đó nhưng chưa tách sổ. Hiện tại có 4 căn nhà nằm trên mảnh đất. Bố mẹ tôi năm nay ngoài 70 tuổi, do nhu cầu cần vốn làm ăn nên anh trai tôi có nhờ bố mẹ tôi đứng ra ký hợp đồng bảo lãnh thế chấp mảnh đất với số tiền 1,8 tỷ. Người nhận và sở hữu số tiền đó là anh trai và chị dâu của tôi.

Trong quá trình làm ăn thua lỗ anh chị tôi không đủ khả năng trả nợ số tiền trên, mà giờ bố mẹ tôi thì già yếu không đủ sức để thanh toán khoản nợ nói trên. Bây giờ mà ngân hàng thu hồi đất thì anh em còn lại và cha mẹ chúng tôi không có đất để ở. Vậy nên tôi xin một lời tư vấn ạ. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp của anh, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

Theo thông tin anh cung cấp, mặc dù bố mẹ anh đã cho 04 người con xây dựng nhà ở trên đất nhưng chưa thực hiện thủ tục tặng cho và đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các con. Vì vậy, hợp đồng bảo lãnh thế chấp mảnh đất đối với khoản vay 1,8 tỷ đồng nêu trên vẫn có hiệu lực pháp luật. Theo đó, bố mẹ anh sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho vợ chồng anh trai nếu khi đến hạn không trả được nợ cho Ngân hàng theo quy định tại Điều 335 và Điều 342 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 342. Trách nhiệm dân sự của bên bảo lãnh

1. Trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ đó.

2. Trường hợp bên bảo lãnh không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo lãnh thì bên nhận bảo lãnh có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thanh toán giá trị nghĩa vụ vi phạm và bồi thường thiệt hại.”

Về biện pháp bảo lãnh bằng thế chấp tài sản, vì bố mẹ anh không đủ khả năng để trả khoản nợ cho Ngân hàng nên Ngân hàng có quyền xử lý mảnh đất đã thế chấp theo quy định tại Điều 299 và Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015. Sau khi đã thực hiện nghĩa vụ với Ngân hàng, bố mẹ anh có quyền yêu cầu vợ chồng anh trai phải thực hiện nghĩa vụ hoàn trả lại tiền cho mình và bồi thường thiệt hại nếu có.

Như vậy, nếu Ngân hàng có ý định phát mại mảnh đất mà gia đình không còn chỗ ở nào khác thì bố mẹ anh có thể nộp Đơn đề nghị gia hạn thời gian trả nợ để Ngân hàng xét duyệt và có thể tạm thời chưa xử lý tài sản thế chấp. Ngoài ra, nếu anh có điều kiện trả số tiền nợ thì có thể liên hệ với Ngân hàng và cùng với bố mẹ anh ký văn bản thỏa thuận anh sẽ mua lại mảnh đất.

Mảnh đất bị xử lý vào thời điểm nào và quyết định có gia hạn thời gian trả nợ hay không phụ thuộc vào bên phía Ngân hàng. Nếu Ngân hàng không đồng ý và kiên quyết thu hồi mảnh đất để phát mại mà anh có tranh chấp với ngôi nhà anh đã xây dựng trên đất thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết.