Không có giấy phép xây dựng có cấp chứng nhận sở hữu nhà ở?

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai, Nhà ở

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. Giấy này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được sử dụng thống nhất trong cả nước.

Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng đối với cá nhân là phải có một trong các giấy tờ chứng minh công trình xây dựng hợp pháp. Tuy nhiên, tình trạng quản lý lỏng lẻo ở các địa phương không kiểm soát triệt để việc xây dựng nhà ở riêng lẻ diễn ra tự phát, không có giấy phép dẫn đến không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Nếu bạn có vướng mắc liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà chưa có cách giải quyết, chưa tìm được các căn cứ pháp luật, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để được giải đáp cụ thể.

2. Tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Câu hỏi tư vấn: Em đang muốn mua căn nhà ở Đông Hòa, Dĩ An. Nhà này đang nợ 31 triệu thì được chuyển thành thổ cư 100%. Diện tích đất là 61,4m2. Nhà này xây năm 2011 nhưng không có giấy phép xây dựng.Vậy anh chị cho em hỏi: điều kiện, thủ tục và lệ phí xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi không có giấy phép xây dựng là như thế nào.

Nội dung tư vấn: Cảm ơn chị đã tin tưởng gửi những thắc mắc của mình đến công ty Luật Minh Gia. Đối với vấn đề của chị chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất: Về điều kiện để được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở.

Theo Điều 31 nghị định 43/2014 có quy định điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

"Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

…

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó."

Như vậy, theo quy định thì trường hợp của chị là không có giấy phép xây dưng nhà ở. Trường hợp này ngôi nhà được xây năm 2011. Chị phải có có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

Thứ hai: Về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

Về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định chi tiết tại Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT như sau:

"1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

…."

Như vậy, chị phải nộp bộ hồ sơ yêu cầu tới Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện thuộc sở tài nguyên và môi trường. Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin đăng ký biến động về đất đai theo mẫu;

- Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc xây dựng nhà ở trước ngày 1/7/2006 hoặc có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Thứ ba, về phí phải đóng:

Đối với trường hợp này, chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự, chị có thể tham khảo tại đây:

Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi không có giấy phép xây dựng

Trong đó, bao gồm:

- Lệ phí trước bạ đối với nhà ở: 0,5% x giá 1m2 sàn nhà x diện tích.

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu mới: không quá 100.000đ/giấy.