Hợp đồng đặt cọc đất quá hạn thì có phải bồi thường tiền cọc không?

Nội dung câu hỏi: 

Xin chào luật sư! Đầu tiên xin kính chúc luật sư và gia đình năm mới dồi dào sức khỏe và ngập tràn hạnh phúc.Kính mong luật sư có thể bớt chút thời gian để tư vấn giải đáp giúp tôi vài thắc mắc như sau:- Vợ chồng tôi có 1 mảnh đất , chưa ra sổ, còn treo 5% giá trị đất tại sàn giao dịch của chủ đầu tư, chờ ra sổ sẽ thanh toán nốt.- Vì lý do cần tiền nên vợ chồng tôi thông báo đăng bán sang nhượng quyền sở hữu lô đất này cho 1 bên mua đồng ý sang nhượng, bên mua đồng ý giá chuyển nhượng và đặt cọc 100tr đồng. Giấy đặt cọc ghi rõ thời gian hiệu lực là 30 ngày đến ngày 30/12/2019, hai bên phải làm thủ tục sang nhượng. Tuy nhiên do chủ đầu tư chậm trễ ký giấy tờ đăng ký sang nhượng, đến ngày 31/12 chủ đầu tư mới gọi cho v/c tôi thông báo cho tôi và bên mua lên làm thủ tục. Ngay lập tức sau đó tôi đã gọi thông báo cho bên mua, sau đó tôi và bên đó đã lên ngày 31/12 nhưng bên mua không chịu ký hợp đồng ngay mà thông báo rằng chưa đủ tiền, chỉ lên xem hợp đồng thôi và hẹn lại 2/1/2020. Đến ngày 2/1/2020, hai bên chúng tôi cũng có mặt, nhưng bên mua lại viện lý do không thống nhất các mục trong hợp đồng với chủ đầu tư, rồi cũng không ký hợp đồng và nói chờ làm việc với chủ đầu tư về hợp đồng rồi thông báo sau. Đến nay chúng tôi vẫn liên lạc để gọi làm thủ tuc cho nhanh chóng thì cũng không trả lời hoặc ỳ ạch tiến độ.

Trong suốt thời gian từ lúc đặt cọc đến lúc lên làm thủ tục thi cả 2 bên mua và bán vẫn liên lạc qua điện thoại và zalo để thông báo tình hình từ Chủ đầu tư, chứ không phải bên bán chúng tôi chủ đích làm trễ hạn. Khi tôi hối làm thủ tục sang nhượng thì bên mua có phát ngôn có ý muốn hủy việc mua bán để bắt bên tôi đền cọc với lý do bên bán chúng tôi thông báo lên làm thủ tục vào ngày 31/12 tức là trễ hạn 1 ngày. Xin nhờ luật sư tư vấn giúp vợ chồng tôi, trong trường hợp này v/c tôi có vi phạm và phải đền cọc không? Và tại sao khi đã trễ hạn, họ không yêu cầu đền cọc ngay mà phải đợi đến 2 3 lần hợp tác cùng chúng tôi đi làm thủ tục, họ mới yêu cầu thì đúng hay sai ạ?Trân trọng cám ơn luật sư rất nhiều.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với thắc mắc của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về biện pháp bảo đảm đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì vợ chồng bạn sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với tiền cọc trong trường hợp phía vợ chồng bạn từ chối thực hiện hợp đồng. Theo đó, trong trường hợp trên bạn và vợ bạn không có hành vi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng. Việc chậm giao kết với hợp đồng do nguyên nhân khách quan có thể không được coi là việc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng và không xác định là hành vi để yêu cầu trả lại tiền cọc và trả lại một khoản tương đương với giá trị tiền cọc. Việc chậm thực hiện hợp đồng nếu không xác định là vi phạm cơ bản thì không được coi là căn cứ xác định việc từ chối thực hiện hợp đồng.

Như vậy, nếu xác định việc vi phạm hợp đồng là do lỗi của bên thứ ba và sau khi quá hạn, hai bên đã tiếp tục thỏa thuận ký kết hợp đồng thì trường hợp trên bạn sẽ không phải tiến hành bồi thường một khoản tương đương với số tiền cọc mà vợ chồng bạn đã tiến hành đặt cọc. Trường hợp nếu bên mua từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng có theo quy định của pháp luật có thể số tiền đặt cọc sẽ chuyển cho vợ chồng bạn.

Tuy nhiên, trong trường hợp trên các bên sẽ phải đối chiếu thêm về các điều khoản hợp đồng đặt cọc giữa các bên về điều kiện chấm dứt hợp đồng và bồi thường tài sản đặt cọc.