Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào?

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch phổ biến trên thực tế. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thỏa thuận về việc chuyển giao quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận của các bên. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được xác định là hợp đồng mua bán tài sản thông thường, tuy nhiên đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên để chuyển nhượng cũng cần đáp ứng những điều kiện riêng biệt hơn.

Vì vậy, để đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn cần tham khảo các quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy gửi câu hỏi cho Luật Minh Gia chúng tôi hoặc Gọi: 1900.6169 để được tư vấn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Tư vấn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hỏi: Dear anh chị! Vui lòng tư vấn giúp em 1 trường hợp! Vì là hàng xóm và là đồng hương cùng quê nên em đã tin tưởng mà mua 280m2 đất của hàng xóm, chưa qua tìm hiểu em đã giao tiền cho hàng xóm của em, sau đó mới phát hiện đất đó không được mua bán bị nhà nước cấm mua bán không cho xây dựng nhà cửa em có qua đòi lại tiền thì hàng xóm không trả lại tiền và bảo kiện đâu thì đi hậu đó, trường hợp này em có thể kiện hàng xóm em về hành vi lợi dụng lòng tin chiếm đoạt tài sản của em không ạ, và theo điều luật bao nhiêu không ạ, kiện hình sự mức phí quy định thế nào? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bạn và người hàng xóm đã xác lập một hợp đồng mua bán mảnh đất 280m2 nhưng sau khi thực hiện hợp đồng thì phát hiện mảnh đất đó bị Nhà nước cấm mua bán, không cho xây dựng nhà cửa. Vì yêu cầu bạn đưa ra chưa thể hiện rõ là bạn muốn kiện về mặt dân sự hay trình báo hành vi vi phạm đến cơ quan công an để truy cứu trách nhiệm hình sự nên chúng tôi xác định theo hai trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Bạn gửi đơn khởi kiện tại Tòa án

Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 188 và Điều 191. Theo đó, người hàng xóm được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều như: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, bạn không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền căn cứ quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…”

Từ quy định nêu trên, đối chiếu với trường hợp của bạn thông tin bạn cung cấp không nêu rõ hợp đồng mua bán mảnh đất có công chứng, chứng thực hay không nên chúng tôi xác định như sau:

Một là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập bằng lời nói hoặc giấy tờ viết tay không có công chứng thì không đảm bảo điều kiện về mặt hình thức theo quy định nêu trên. Theo đó hợp đồng này có thể vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Khi giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập và các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức là bạn sẽ nhận lại số tiền để mua mảnh đất trên (theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015). Tuy nhiên, nếu các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú để yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Hai là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật thì sau khi giao kết hợp đồng, bạn cần thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu bên bán không thực hiện đúng các thỏa thuận để bạn thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận như không cung cấp bản chính giấy chứng nhận, không cung cấp biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân,… thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bán cư trú để yêu cầu họ thực hiện đúng và đủ nghĩa vụ theo hợp đồng.

Ngoài ra, bạn lưu ý trường hợp cơ quan Nhà nước không cho bạn xây dựng thêm nhà cửa, công trình xây dựng thì bạn cần làm rõ lý do là gì? Nếu cơ quan Nhà nước từ chối liên quan đến vấn đề đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật (Điều 49 Luật Đất đai năm 2013).

Khi khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu hoặc yêu cầu bên bán thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì án phí dân sự sơ thẩm đối với tranh chấp không có giá ngạch là 300.000 đồng; đối với tranh chấp có giá ngạch thì phụ thuộc vào giá trị tài sản đang tranh chấp để xác định mức án phí cụ thể theo danh mục án phí, lệ phí Tòa án (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016).

Trường hợp 2: Bạn trình báo hành vi vi phạm tại cơ quan điều tra

Điều 174 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017 quy định:

“Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ.

…”

Theo quy định nêu trên, dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là hành vi dùng thủ đoạn gian dối nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của người khác. Tuy nhiên, dựa trên thông tin bạn đưa ra chưa nêu rõ về giá trị của mảnh đất cũng như hành vi cụ thể của người hàng xóm nên chưa đủ cơ sở để xác định người hàng xóm có dấu hiệu tội phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Do đó, để làm rõ hành vi phạm tội của người này, bạn có thể trình báo hành vi vi phạm đến cơ quan điều tra – công an cấp quận/huyện nơi bạn hoặc người hàng xóm cư trú về hành vi vi phạm pháp luật để điều tra, xác minh hành vi phạm tội.

Khi thực hiện trình báo hành vi phạm tội, bạn không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan công an có thẩm quyền.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi dựa trên thông tin cung cấp của bạn, trong quá trình giải quyết vụ việc, nếu phát sinh thêm vấn đề vướng mắc, chưa rõ, bạn có thể cung cấp thêm hồ sơ, giấy tờ liên quan đến trường hợp của mình để Luật Minh Gia đưa ra phương án phù hợp với tình hình thực tế của bạn.