Hỏi về thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người sử dụng đất chưa đủ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ với cơ quan nhà nước thì pháp luật cho phép người sử dụng đất được nợ tiền sử dụng đất trong những trường hợp nhất định. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy người sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn khi xác định đối tượng được nợ tiền sử dụng đất và trình tự, thủ tục để được ghi nợ tiền sử dụng đất.

Vì vậy, nếu bạn có vướng mắc liên quan đến vấn đề này, bạn cần phải tìm hiểu kỹ các quy định của Luật Đất đai hoặc tham khảo ý kiến luật sư chuyên môn. Trong trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

2. Tư vấn thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất

Hỏi: Trường hợp em nợ tiền thổ cư để xây nhà vào năm 2010. Tới tháng 09/2015 là tới hạn 5 năm. Tuy nhiên hiện tại do chưa đủ khả năng chi trả đúng hẹn (5 năm).

Vậy trường hợp này của em thì:

1. Có thể được gia hạn thêm thời hạn 5 năm hay bao nhiêu năm nữa không?

2.  Nếu gia hạn thêm thì giá thổ cư sẽ tính lại như thế nào? ( sẽ lấy giá thổ cư cũ nhân với hệ số là bao nhiêu ?). Nhà nước mình có quy định công thức để tính cho trường hợp này không?

3.  Thủ tục gia hạn thì cần tới cơ quan nào để làm giấy tờ.

Mong luật sư giúp em giải đáp thắc mắc. Em xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Tại Khoản 1, Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. 

Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.”

Như vậy, nếu bạn không trả được nợ sau 5 năm thì bạn có thể trả nợ sau, tuy nhiên bạn phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Tại Khoản 2, Điều 12 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thủ tục thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ- CP như sau:

a) Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

b) Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc thanh toán nợ, căn cứ sổ theo dõi nợ, cơ quan thuế xác nhận theo Mẫu quy định tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.

Sau khi trả đủ nợ, bạn mới có thể gia hạn nợ tiếp. Khi đó, thủ tục ghi nợ được quy định chi tiết tại khoản 1 Điều 12 Thông tư này như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư; hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất nộp về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

b) Căn cứ hồ sơ địa chính, trong đó có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) chuyển đến, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định và lập hồ sơ theo dõi nợ tiền sử dụng đất (sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất trong hạn mức và ngoài hạn mức); đồng thời chuyển thông tin về số tiền sử dụng đất phải nộp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường.

c) Căn cứ vào số tiền sử dụng đất do cơ quan thuế xác định, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Trường hợp sau khi nhận Thông báo nộp tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân mới có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển thông tin về ghi nợ tiền sử dụng đất đến cơ quan thuế cùng cấp để lập sổ theo dõi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định.

------------

Câu hỏi thứ 2 - Chuyển mục đích sử dụng đất có được miễn giảm tiền sử dụng đất?

Kính gửi công ty luật Minh Gia,tôi có diện tích đất 200m2 trong đó có 50m2 đất ở, còn lại là đất lâu năm, hiện tại tôi muốn chuyển đổi thêm 30m2 nưa thành đất ở để tiện cho việc cho tặng người thân. Vậy cho tôi hỏi, bản thân tôi đi chuyển đổi có dc giảm 50% phí không? Hay khi tôi cho tặng rồi, người thân mà tôi cho tặng, chưa từng có sổ đỏ đi làm thủ tục chuyển đổi sẽ được giảm phí chuyển đổi 50%? Nhờ luật sư tư vấn, tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự qua bài viết cụ thể sau đây:

>> Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở

>> Tư vấn về thủ tục, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất

Trong trường hợp này nếu như thửa đất của gia đình có diện tích đất vườn liền thửa với đất ở thì có quyền yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và được miễn giảm 50% tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, gia đình cần lưu ý về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất tại địa phương để xác định điều kiện được chuyển mục đích sử dụng phù hợp.