Mua bán nhà hóa giá theo Nghị định 61/CP quy định thế nào?

1. Tư vấn về quy định về Luật nhà ở

Khi nhắc đến nhà ở và xử lý các tranh chấp, yêu cầu liên quan thì hiện nay có hai luật chính điểu chỉnh đó là Luật nhà ở 2014 và Luật đất đai 2013, bên cạnh đó còn có pháp luật về kinh doanh bất động sản. Nhìn chung ở những thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng là những thành phố có nhu cầu về nhà ở thuộc top đầu của cả nước. Điều đó minh chứng qua việc những tòa nhà chung cư mọc lên ở trung tâm thành phố ngày càng nhiều, các khu biệt thự liền kề ở ngòai thành cũng được đầu tư xây dựng để chờ bán và giá của bất động sản thì ngày càng tăng.

Bên cạnh đó, việc xây dựng công trình nhà ở cũng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng của địa phương và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này, đừng ngần ngại hãy liên lạc với chúng tôi để được hỗ trợ và giải đáp những thắc mắc các vấn đề pháp lý.

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật Minh Gia xin gửi đến bạn tình huống dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp.

2. Mua bán nhà hóa giá theo Nghi định 61/1994 NĐ-CP

Câu hỏi:

Chào Công ty Luật Minh Gia. Tôi được mua nhà theo Nghị định 61. Hiện tại tôi đã thanh toán và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất với nội dung như sau:

-  Mục nhà ở: 145 m2 

 Sử dụng chung: 112,30m2.

- Trong mục diện tích sử dụng chung: 66,19m2 ghi rõ (phân bổ) 45m2

Nhà tôi được hóa giá thuộc nhà phố cấp 2. Hiện có 3 hộ được hóa giá theo Nghị định 61. Các tài liệu gồm có: Hợp đồng mua bán nhà, trong Điều 1 ghi rõ: Bên mua đồng ý mua căn nhà có các đặc điểm sau :

- Loại nhà: Phố chung, cấp 2,3,4

- Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà: 70 %  

- Diện tích xây dựng: 112,30m2

-  Diện tích sử dụng: 145m2 + 45m2 (phân bổ ) và  nhận được quyền sử dụng đất ở

- Hình thức sử dụng: chung 112,30 m2                    

 Nay tôi và hai gia đình cùng sở hữu căn nhà trên cùng đồng ý bán căn nhà trên (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đều giống tôi) nhưng bên bán hóa giá cho chúng tôi (đại diện cho bên bán nhà thuộc sở hữu nhà nước) bắt chúng tôi phải mua lại phần sở hữu chung là 66,19m2 mới có quyền bán lại cho người khác và hợp thửa được.

Vậy xin hỏi: 

1. Chúng tôi (3 hộ) có phải mua lại phần sở hữu chung (66,19m2) này không ? Tại sao lại phải mua phần sở hữu chung này ?

2. Từ phân bổ có nghĩa gì? Có phải phân bổ là tôi đã được quyền sở hữu diện tích phân bổ không ?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Có phải mua lại phần sở hữu chung (66,19m2) này không ?

Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 61 - CP quy định về mua bán và kinh doanh nhà ở:

"Điều 7. Giá bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê gồm giá nhà ở khi chuyển quyền sử dụng

1. Giá nhà ở được xác định căn cứ vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng:

a) Giá trị còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ còn lại của nhà so với giá nhà ở xây dựng mới do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) quy định trên cơ sở giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới do Nhà nước quy định. Tỷ lệ này được xác định cho từng diện tích nhà bán cụ thể căn cứ vào thời hạn đã sử dụng và thực trạng của nhà đó.

Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở

b. Hệ số điểu chỉnh giá trị sử dụng quy định như sau:

- Tầng 1 và nhà 1 tầng áp dụng hệ số 1,2.

- Tầng 2 áp dụng hệ số 1,1.

- Tầng 3 áp dụng hệ số 1,0.

- Tầng 4 áp dụng hệ số 0,9.

- Tầng 5 áp dụng hệ số 0,8.

- Tầng 6 trở lên áp dụng hệ số 0,7.

2. Giá đất khi chuyển quyền sử dụng do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh qui định căn cứ vào khung giá đất do Nhà nước qui định và căn cứ vào vị trí của đất ở và tầng nhà;

a) Đối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng 1 hộ ở được tính 40% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng.

b) Đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ được tính bằng 10% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng và phân bổ cho các tầng theo hệ số qui định trong bảng sau đây:

Trường hợp này sẽ phải mua lại diện tích đất 69.12 m2, giá nhà, giá đất được quy định cụ thể tại Điều 7 ở trên. 3 hộ cần phải thanh toán tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất sở hữu chung này thì mới đủ điều kiện tiến hành chuyển nhượng, tức phải mua lại phần diền tích 69.12 m2.

2. Từ phân bổ có nghĩa là gì ?

Khái niệm phân bổ không được pháp luật quy định một cách chính thức, tuy nhiên có thể hiểu rằng phần diện tích đất đó nằm trong phần sử dụng chung của các hộ, được phân bổ theo tỷ lệ.