Hỏi về công nhận hạn mức đất ở tại Hà Nội.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau: Tước hết trong nội dung thư tư vấn bạn có đề cập đến việc đóng thuế sử dụng đất song không nói rõ là loại thuế gì, do vậy rất khó để chúng tôi xác định thực trạng sử dụng đất của bạn.

Song do diện tích đất mà anh em bạn đang sử dụng có diện tích là 2000 m2. Mà hạn mức đất ở do UBND TP Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định  22/2014/QĐ-UBND, thì hạn mức đất ở sẽ cụ thể sẽ áp dụng cho từng địa phương. Do trường hợp của bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có các giấy tờ về đất mà trong những giấy tờ này không ghi rõ diện tích đất ở, thì căn cứ theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 4 của Quyết định này thì hạn mức đất ở được công nhận thuộc quân Long Biên là 120 m2.

Như vậy, trong trường hợp này, UBND quận sẽ chỉ công nhận diện tích đất ở trong hạn mức trên. Diện tích còn lại sẽ được xác định là đất nông nghiệp.

Song, trong trường hợp anh em bạn đã xây dựng nhà ở trên đất với diện tích quá hạn mức cho phép thì sẽ được xử lý như sau:

Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn một số điều của Luật đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai:

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;…

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;…”

Tóm lại, nếu việc sử dụng đất của anh em bạn là hợp pháp thì việc công nhận hạn mức đất ở sẽ căn cứ vào diện tích nhà ở thực tế đã xây trên đất. Diện tích đất còn lại nếu anh em bạn trực tiếp sẽ được công nhận là đất nông nghiệp (hạn mức đất nông nghiệp là 2 hec-ta đối cho mỗi loại đất đối với thành phố trực thuộc trung ương).

Trân trọng !