Hỏi về cách tính thuế đất thổ cư khi nhận chuyển nhượng đất

1. Luật sư tư vấn về cách tính thuế khi chuyển nhượng đất

Thuế là vấn đề mà bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đặc biệt quan tâm, theo quy định pháp luật thuế thì bên chuyển nhượng sẽ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng. Mức thuế phải nộp phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng.

Nếu bạn đang muốn chuyển nhượng đất, nhà ở và chưa nắm rõ quy định pháp luật về vấn đề này thì bạn có thể liên hệ với Luật sư của chúng tôi để được hỗ trợ tư vấn.

Bạn có thể gửi yêu cầu tư vấn hoặc gọi: 1900.6169 để được giải đáp kịp thời.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm trường hợp chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức pháp lý trong lĩnh vực này.

2. Quy định pháp luật về cách tính thuế khi chuyển nhượng đất

Câu hỏi: Kính gửi: Cty Luật Minh Gia, Tôi tên: T P Duy, Địa chỉ: Tân Uyên, Bình Dương, Tôi muốn hỏi vấn đề về cách tính thuế đất thổ cư như sau:
Vào năm 2010 tôi có mua 1 miếng đất ở ...Tân Uyên, Bình Dương với diện tích 140m2 đất trồng cây lâu năm và tôi có lên thiếu 50m2 thô cư, ở vị trí 4, tiền thuế 50m2 thổ cư vào thời điểm 2010 là: 18.000.000 VND.

Và đến thời điểm tháng 11 năm 2014 tôi đi nộp thuế bên địa chính tính với mức thuế là: 87.800.000 VND chưa tính tiền phạt nộp chậm, và bên địa chính còn nói là: áp dụng luật thuế mới đối với đường đất trên 4m thì áp dụng mức thuế ở vị trí 1. Vậy có đúng không?

Rất mong Công ty tư vấn và giúp đỡ cho tôi.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn về thuế, lệ phí trước bạ nhà đất

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Về Tiền thuế 50m2 đất thổ cư như bạn trình bày:

Tại khoản 1 Điều 2 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định đối tượng chịu thuế: “Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.”

Đất thổ cư là đất ở, vì vậy đất thổ cư là đối tượng chịu thuế và bạn là người nộp thuế.
Điều 4 Thông tư số 153/2011/TT-BTC Hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định căn cứ tính thuế như sau: “Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đất tính thuế, giá 1m2  đất tính thuế và thuế suất.”

Khoản 1 Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định diện tích đất tính thuế như sau:

“1.  Đất ở, bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh.

1.1.  Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là tỉnh) thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.

1.2. Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận; Trường hợp diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận nhỏ hơn diện tích đất thực tế sử dụng thì diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng.”

Diện tích đất của bạn là 50m2 đất thổ cư. Bạn mua đất này từ năm 2010, vì vậy hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế được thực hiện theo quy định tại điểm b mục 1.4 khoản 1 Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, vì bạn không nói mình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa nên sẽ có hai trường hợp xảy ra:

- Trường hợp 1: Bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ vào b1, b3 điểm b mục 1.4 khoản 1 Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010:

“b1) Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức công nhận đất ở thì áp dụng hạn mức công nhận đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức công nhận đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;

b3) Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức”.

Giả sử năm 2010 sau khi mua đất bạn đã thực hiện thủ tục và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, năm 2010 tỉnh Bình Dương đã có quy định về hạn mức giao đất ở.

Điểm b khoản 3 Điều 1 Quyết định số 198/2005/QĐ-UBND về việc quy định hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương: “Các thị trấn tại huyện Bến Cát, Dầu Tiếng, Tân Uyên, Phú Giáo : hạn mức đất ở không quá 200 m2.”

Hiện nay, điểm b khoản 2 Điều 4 Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND Về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất đất ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương như sau:

“2. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở:

b) Các thị trấn trong huyện: Hạn mức không quá 200m2”.

Có thể thấy từ năm 2005 đến nay, hạn mức đất đều không quá 200m2, bạn mua 50m2 đất thổ cư, như vậy bạn không vượt hạn mức đất, và sẽ được áp dụng thuế suất đối với diện tích đất trong hạn mức.

- Trường hợp 2: Chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ điểm b4 điểm b mục 1.4 khoản 1 Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010: “Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không áp dụng hạn mức.  Toàn bộ diện tích đất ở tính thuế của người nộp thuế áp dụng theo thuế suất đối với diện tích đất trong hạn mức.

Trường hợp này, đất đang sử dụng phải là đất ở theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế áp dụng theo nguyên tắc quy định tại các điểm  b1, b2, b3 tiết 1.4 khoản này.”

Như vậy, trường hợp này bạn cũng được áp dụng thuế suất đối với diện tích đất trong hạn mức.

Căn cứ khoản 1 Điều 7 Thông tư số 153/2011/TT-BTC Hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định: “Thuế suất đối với diện tích đất trong hạn mức là 0.03%.”

Điều 6 Thông tư số 153/2011/TT-BTC Hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định:

“Giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

1. Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi về người nộp thuế hoặc phát sinh các yếu tố làm thay đổi giá của 1 m2 đất  tính thuế thì  không phải xác định lại giá của 1 m2 đất cho thời gian còn lại của chu kỳ.”

Như vậy, giá của 1 m2 đất tính thuế cho 50m2 đất thổ cư sẽ được xác định theo Quyết định số 66/2011/QĐ-UBND quy định bảng giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tình Bình Dương có hiệu lực từ ngày 01/01/2012 và được ổn định theo chu kỳ 5 năm (tức là đến ngày 01/01/2017), theo đó căn cứ Khoản 4 Điều 4  Quy định bảng giá các loại đất  năm 2012 trên địa bàn tỉnh Bình Dương (Kèm theo Quyết định số 66/2011/QĐ-UBND )giá đất của Khu vực 1 và Khu vực 2 của Loại đất ở vị trí thứ 4 đều là 330.000đ/m2 .

Từ những căn cứ ở trên đây, có thể thấy 50m2 đất thổ cư ở vị trí 4 không bị áp dụng mức thuế ở vị trí 1. Bạn có thể yêu cầu địa chính ở địa phương xem xét lại cụ thể mức thuế bạn phải đóng. Nếu không đồng ý với mức thuế đó, bạn có thể làm đơn khiếu nại lên cơ quan địa chính thuộc phòng TNMT.