Xây dựng và khai thác nhà ở nông thôn

1. Tư vấn về điều kiện xây dựng nhà ở nông thôn

Nhu cầu về nhà ở luôn là nhu cầu thiết yếu của mỗi người dân, nhằm mong muốn có một ngôi nhà để khai thác sử dụng lâu dài. Vậy làm thế nào để được xây dựng khai thác nhà ở hợp pháp và hiệu quả, đây đều là những vẫn đề mà nhiều người còn thắc mắc, để hiểu hơn về vấn đề này bạn có thể liên hệ tới Luật Minh Gia để được tư vấn rõ hơn:

+ Trường hợp nào được xây nhà không cần xin cấp giấy phép

+ Trình tự thủ tục như thế nào? Hồ sơ bao gồm những gì?

+ Làm như thế nào nếu trong trường hợp hàng xóm gây cản trở khi xây nhà

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc gọi Luật Minh Gia bên cạnh đó bạn có thể tìm hiểu thêm tại một số tình huống mà Luật Minh Gia tư vấn sau đây:

2. Xây dựng, khai thác nhà ở nông thôn một cách hợp pháp và hiệu quả

Câu hỏi tư vấn: Em xin chào luật sư ạ, em xin phiền luật sư tư vấn cho em một chút về vấn đề xây dựng nhà ở ở nông thôn ạ. Nhà em có một khuôn đất tầm khoảng 80 m2 bởi nhà ở xuống cấp lên phải phá đi xây dựng lại. Em muốn hỏi nếu xây dựng như vậy có phải xin giấy phép gì không ạ.Và nhà bên cạnh trước kia xây dựng nên 3 tầng làm ảnh hưởng tới ngôi nhà cũ khiến xuống cấp nên gia đình phải xây dựng lại. Nay gia đình xây dựng lại thì gia đình kia lại có ý không hài lòng vì sợ ảnh hưởng tới nhà họ. Em muốn hỏi luật sư cho em hỏi theo quy định pháp luật thì giải pháp nào để tránh được sự mâu thuẫn sau này ạ. Pháp luật quy định thế nào? Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, với vụ việc của bạn chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, Về vấn đề xây dựng nhà ở nông thôn

Tại khoản 2 điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định về các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng:

“a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;

d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

3. Giấy phép xây dựng gồm:

a) Giấy phép xây dựng mới;

b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

c) Giấy phép di dời công trình;

d) Giấy phép xây dựng có thời hạn.”

Do bạn chưa cung cấp thông tin cụ thể nên trong trường hợp này sẽ có hai trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Nếu nhà bạn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng thì gia đình bạn được xây dựng nhà ở mà không cần xin cấp giấy phép.

Trường hợp 2: Nếu nhà bạn được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì gia đình bạn bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định Luật xây dựng 2014.

Trong trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng thì hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Bản vẽ thiết kế xây dựng;

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Sau đó nộp 01 hồ sơ tại UBND cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin giấy phép xây dựng. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ xem xét tính hợp lệ của hồ sơ và viết giấy biên nhận hẹn người sử dụng đất theo thời gian để nhận kết quả.

Thứ hai, Về vấn đề nhà hàng xóm gây cản trở việc xây nhà

Trong trường hợp gia đình bạn đã có giấy phép xây dựng, và thực hiện xây dựng nhà ở trên phần đất của gia đình mình là đúng với quy định của pháp luật, nếu nhà hàng xóm tỏ ý không hài lòng và có hành vi gây cản trở việc xây nhà thì tùy mức độ gia đình bạn có thể nhờ ủy bản nhân dân xã phường để hòa giải nếu như nhà hàng xóm vẫn tiếp tục có hành vi gây cản trở thì gia đình bạn có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu chấm dứt hành vi gây cản trở này, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Cụ thể theo quy định tại Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai, trong đó khoản 10 có quy định cấm hành vi: “Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, để chấm dứt việc gia đình hàng xóm thực hiện các hành vi cản trở việc thực hiện quyền của gia đình bạn, bạn có thể làm đơn trình báo đến ủy ban nhân dân cấp xã để được xem xét và giải quyết xử phạt.

Nếu gia đình bạn chứng minh có thiệt hại xảy ra do hành vi xây nhà của gia đình hàng xóm khiến cho nhà của gia đinh bạn bị hư hỏng và việc cản trở của nhà hàng xóm gây ra thiệt hại khác cho gia đình bạn thì có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho gia đình bạn cụ thể quy định tại điều 584 Bộ luật dân sự 2015 quy định các căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau:

     “1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

     2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác

     3. Trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều này.”