Tư vấn về việc cấp 2 GCNQSDĐ trên một mảnh đất

 

Chúng tôi đang sở hữu một mảnh đất rộng 47,5m2 tại TP. Quy Nhơn và mảnh đất được cấp bởi UBND tỉnh Bình Định năm 2002. Khi xây nhà, ba tôi (chủ sở hữu) cho ông A nhà bên cạnh mượn 1 mảnh đất tầng trệt rộng gần 2m2 để sử dụng (có giấy viết tay), tầng trên (lầu 1) vẫn xây dựng trên phần đất được cấp. Tuy nhiên, năm 2010 ông A làm giấy sở hữu đất bao gồm luôn cả phần đất đã được cấp cho chúng tôi, giấy chứng nhận sở hữu đất của ông A do UBND TP. Quy Nhơn cấp năm 2010 . Như vậy, hiện nay phần đất này nằm trên giấy sở hữu của cả 2 chủ sở hữu (Ba tôi và Ông A). Sau khi có giấy chứng nhận, ông A thường xuyên la hét, đòi chúng tôi đập phần nhà (lầu 1) để trả cho ông ấy. Mỗi khi say rượu, ông A còn chửi bới, xúc phạm gia đình chúng tôi.Chúng tôi rất bức xúc và đã khiếu nại lên UBND Phường và UBND TP, sau đó cán bộ UBND Phường đã nói với chúng tôi là do Ông A đã thế chấp giấy tờ sở hữu đất ở Ngân hàng nên phải đợi đáo hạn (!?).Vậy trong trường hợp này, chúng tôi mong luật sư của công ty tư vấn giúp chúng tôi nên làm gì để lấy lại phần đất này, và nếu khiếu kiện thì chung tôi nên khiếu kiện ai? Ông A hay nơi cấp giấy chứng nhận cho Ông A. Ngoài ra, chi phí dành cho việc khiếu kiện này nằm trong khoảng nào? Xin cảm ơn quý công ty!

Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin được trả lời tư vấn như sau:

 Thứ nhất, khoản 2, Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy đinh như sau:

"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

Với trường hợp của bạn, việc UBND Tp. Quy Nhơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A là không hợp lệ. Do đó, áp dụng điểm d) khoản này thì Nhà nước có thể thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A.
 
Thứ hai, thủ tục thu hồi quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Trường hợp của bạn áp dụng điểm c), khoản 4 Điều này như sau:

“Điều 87. Thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

4. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra;

b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại Điểm b Khoản này

d) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;

đ) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại.”

Gia đình bạn nên kiến nghị đến Cơ quan đã cấp GCNQSDĐ cho ông A là UBND TP. Quy Nhơn để cơ quan này xem xét, giải quyết và tiến hành thu hồi GCNQSDĐ của ông A. Đây là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên gia đình bạn sẽ không mất chi phí.

Về việc ông A đã thế chấp quyền sử dụng đất với ngân hàng:

Điều 351 Bộ luật dân sự 2005 (BLDS 2005) quy định về quyền của bên nhận thế chấp tài sản (ngân hàng) như sau:

"1. Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 349 của Bộ luật này phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó;

2. Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

3. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;

4. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;

6. Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai;

7. Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 355 hoặc khoản 3 Điều 324 của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán."

Theo như quy định trên tại BLDS 2005 thì bên nhận thế chấp tài sản là ngân hàng có quyền xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp và yêu cầu bên thế chấp là ông A phải cung cấp thông tin trung thực về thực trạng tài sản thế chấp. Do vậy, ở trường hợp này lỗi là ở ngân hàng đã không tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng tài sản thế chấp khi 2 bên thương lượng về việc sẽ thế chấp tài sản này nên ngân hàng sẽ phải chịu thiệt thòi, việc thế chấp tài sản sẽ hủy bỏ.