Tư vấn về xây dựng nhà ở

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh gia, trường hợp này chúng tôi xin tư vấn như sau:
 
Về việc sử dụng đất xây nhà
 
Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định:
 
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
 
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
….
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ….”

Căn cứ việc sử dụng ổn định quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn một số điều Luật đất đai:
 
“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định
 
1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)….”

Gia đình bạn hiện đang sinh sống trên mảnh đất không có sổ đỏ nhưng có giấy phép sử dụng đất. Nếu giấy phép này được UBND xã công nhận là phù hợp với các giấy tờ được liệt kê tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì đất bạn đang sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với tài sản trên đất.
 
Khi đó thì bạn có quyền xây dựng nhà ở trên thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này, trong phần đất được pháp luật công nhận.
 
Về điều kiện xây dựng công trình nhà ở
 
Điều 93 Luật xây dựng năm 2014 quy định:
 
“Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
…
2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
 
3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.”
 
Với đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu muốn đình chỉ hoặc không cho phép việc xây dựng nhà ở thì phải có căn cứ không được cấp phép xây dựng theo Điều 93 Luật xây dựng năm 2014. Ủy ban xã nếu đưa ra quyết định như vậy cần phải chỉ ra được căn cứ cho quyết định của mình. Là do đất không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hay đất này đang bị trưng thu thu hồi…. Căn cứ UBND xã đưa ra là đất giáp ruộng thì cần chỉ ra căn cứ pháp lý và lý do cụ thể là gì. Như là xây dựng nhà ở là không đúng mục đích sử dụng đất,  ảnh hưởng đến thủy lợi, không đáp ứng yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc không đảm bảo khoảng cách an toàn,…
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về xây dựng nhà ở . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng !
CV Nguyễn Tuấn Hải – Công ty luật Minh Gia