Hỏi đáp pháp luật Đất đai

  • Tư vấn về vấn đề bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

    • 28/03/2016
    • Nguyễn Huyền Diệu
    • Xin chào luật sư..Cháu có 1 vấn đề nhỏ đang thắc mắc và muốn hỏi ý kiến tư vấn của luật sư như sau :


    Gia đình cháu ở nông thôn có diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận là hơn 700 m2 nhưng trong giấy chứng nhận không ghi rõ diện tích đất ở và diện tích đất vườn. Đất gia đình cháu sử dụng ổn định lâu dài từ trước năm 1993 rồi. Nay ủy ban nhân dân huyện có dự án đầu tư xây dựng hệ thống đường vượt lũ vậy gia đình em sẽ được bồi thường về giá đất như thế nào ạ? Quy định pháp luật thế nào mong được tư vấn. Cháu xin cảm ơn.

    Trả lời:

    Cảm ơn bạn đã gửi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:

    Theo Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về điệu kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích sử dụng quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

    “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”.

    Do đó, nếu bạn đủ các điều kiện quy định như trên, bạn sẽ được Nhà nước bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của bạn.

    Nếu không có đất để bồi thường thì bạn sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (căn cứ theo Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013).

    Thứ nhất, về việc xác định diện tích đất ở và đất vườn.

    Căn cứ vào điểm b Khoản 5 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

    “b) Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này nhưng diện tích đất ở chưa được xác định theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai, Khoản 3 Điều này và chưa được xác định lại theo quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, nay người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai và Khoản 3 Điều này; hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với diện tích đã được xác định lại là đất ở”.

    Trong đó, Khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai 2013 quy định:

    “4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

    a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

    b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

    c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất”.

    Do đó, theo thông tin bạn cung cấp, bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trên và sử dụng lâu dài từ trước năm 1993 nên việc xác định diện tích đất ở sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dựa vào các điều kiện, tập quán tại địa phương để quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình và với mức hạn mức đó, gia đình bạn sẽ được xác định phần diện tích đất ở theo từng trường hợp cụ thể.

    Còn về phần diện tích đất vườn.

    Căn cứ vào Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013:

    “Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này”.

    Do đó, phần đất còn lại sau khi xác định được phần diện tích đất ở là diện tích đất vườn.

    Thứ hai, việc bồi thường của Nhà nước khi Nhà nước thu hồi đất.

    Về phần diện tích đất ở.

    Căn cứ Khoản 1, 2 Điều 79 Luật Đất Đai 2013 quy định về việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:

    1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

    a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

    b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

    2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất
    ”.

    Do đó, về phần đất ở của bạn khi Nhà nước thu hồi, căn cứ vào từng trường hợp cụ thể nêu trên, bạn sẽ được hưởng những quyền lợi tương ứng.

    Về phần diện tích đất vườn.

    Nếu phần diện tích đất vườn sau khi xác định của gia đình bạn với mục đích sử dụng đất thuộc 1 trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013:

    “1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

    a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

    b) Đất trồng cây lâu năm;

    c) Đất rừng sản xuất;

    d) Đất rừng phòng hộ;

    đ) Đất rừng đặc dụng;

    e) Đất nuôi trồng thủy sản;

    g) Đất làm muối;

    h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh”;
    khi Nhà nước thu hồi đất của gia đình bạn, gia đình bạn sẽ được Nhà nước bồi thường theo Khoản 1 Điều 77 Luật Đất đai 2013:

    “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

    a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

    b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

    c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ”.

    Mặt khác, nếu phần diện tích đất vườn của gia đình bạn sau khi được xác định có mục đích sử dụng không thuộc 1 trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì phần diện tích đất vườn này được coi là đất phi nông nghiệp.

    Theo Điều 80 Luật Đất đai 2013 quy định về việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân:

    1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn.

    2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.


    3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

    Với diện tích đất vườn bạn bị thu hồi, bạn cũng sẽ được hưởng các quyền lợi theo quy định tại Điều 80 Luật Đất đai 2013.

    Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về vấn đề bồi thường khi nhà nước thu hồi đất . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

     

    Trân trọng!

    C.V: Phùng Thị Bảo Nhung – Công ty Luật Minh Gia.
     
     
     

    Hotline: 1900.6169