Tư vấn về quyền của người sử dụng đất khi đất nằm trong diện quy hoạch?

Hiện nay, quy hoạch đất đai với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ngày càng phổ biến. Việc quy hoạch đất đai ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất. Vì vậy, để đảm bảo điều này, bạn cần hiểu rõ các quy định có liên quan phát sinh. Dưới đây, để giải đáp thắc mắc cho trường hợp của bạn, công ty Luật TNHH Minh Gia chúng tôi xin cung cấp một tình huống thực tế về vấn đề liên quan đến quy hoạch đất đai. 

Nếu bạn còn bất cứ thắc mắc hay vấn đề nào chưa được giải quyết thì bạn có thể liên hệ với chúng tôi để được hướng dẫn cụ thể hơn đối với trường hợp của bạn. Bạn có thể gọi tới số điện thoại: 1900.6169  hay gửi mail tới địa chỉ: lienhe@luatminhgia.vn cho chúng tôi để được tư vấn cụ thể. 

Nội dung tư vấn: Chào Luật sư, nhờ luật sư tư vấn giúp: Bố mẹ tôi có nhà nằm trong khu đất có dự án quy hoạch (Đã có quyết định quy hoạch phê duyệt chi tiết của UBND tỉnh từ tháng 09 năm 2019). Theo quy hoạch thì nhà nước sẽ lấy toàn bộ đất nhà tôi để phục vụ hoàn đất cho doanh nghiệp theo dự án BT để xây khu đô thị. Đất nhà tôi (hiện bố mẹ tôi đang ở) đã có sổ đỏ rộng 750m2 trong đó có 400m2 đất thổ cư, nhà tôi có 3 anh em đều đã có gia đình và ở riêng. Luật sư cho tôi hỏi: 1) Đã có quy hoạch chi tiết như trên rồi nay bố mẹ tôi muốn xin cấp giấy phép xây dựng nhà 1 tầng rộng 130m2 có được ko; 2) Trong trường hợp đã có quy hoạch trên rồi thì bố mẹ tôi muốn tách cho 3 anh chị em tôi có được không? Thủ tục gồm những gì? Trình tự làm như thế nào? 3) Khi dự án triển khai thu hồi đất thì 3 anh em tôi có được đền bù mỗi người một lô đất không? Nếu không được thì bây giờ làm thế nào để được đền bù? (Xin nói thêm hiện nhà chỉ có bố mẹ tôi ở, anh em tôi đều đã ở riêng và hộ khẩu cũng không cùng).

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, trường hợp của bạn nếu đất nằm trong diện quy hoạch chi tiết tức là đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Vì vậy, bố mẹ bạn không được phép xây dựng nhà ở hay thực hiện tách thửa cho các con nữa.

Đối với vấn đề xây mới, trừ trường hợp được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể quy mô công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Nếu Nhà nước chưa giải phóng mặt bằng thì công trình được phép tồn tại cho đến khi Nhà nước giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch, khi đó gia đình bạn phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình.

Đồng thời, trong trường hợp này, bố mẹ bạn là chủ sở hữu duy nhất, và mảnh đất này chỉ bao gồm một thửa, anh em bạn không ở cùng địa chỉ và không cùng sở hữu chung mảnh đất nên phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư chỉ được bố trí tái định cư cho bố mẹ bạn. Việc xác định phương án bồi thường được xác định theo Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

3. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.”

Trong trường hợp gia đình muốn yêu cầu thêm các suất tái định cư thì cần đáp ứng các điều kiện về hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật nêu trên.