Tư vấn về nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Nhưng lại gặp vấn đề như sau: Trên sổ đỏ 64 m2 nay muốn chia cho 2 người con trai thì không tách được vì theo luật từ năm 2014 nếu muốn tách thì diện tích tối thiểu = 60m2/sổ. (Tôi ở khu vực 2 nông thôn)=> Trường hợp này tôi cần làm các thủ tục gì để tách được sổ đỏ vì trên thực tế diện tích sử dụng là gần 200m2. Thuế và lệ phí như thế nào? Nếu không tách được thì tôi và anh trai tôi có thể đứng tên đồng sở hữu trên cùng sổ đỏ đó được không (Chuyển từ tên mẹ tôi sang sổ 2 anh e tôi đứng tên)=> Trường hợp này cần các thủ tục gì. Thuế và lệ phí như thế nào? Kính nhờ Quý Công ty giúp đỡ.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về nhận tặng cho quyền sử dụng đất.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:
 

1.    Điều kiện tách thửa và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thực tế bị chênh lệch trên sổ đỏ.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 143 luật đất đai năm 2013 quy định về đất ở tại nông thôn.

"2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương."

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương, quy hoạch phát triển nông thôn để quyết định hạn mức giao đất, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với từng địa phương. Do đó, gia đình bạn chỉ được phép tách thửa nếu diện tích tách thửa đủ mức tối thiểu do ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Nếu Ủy ban nhân dân tỉnh quy định hạn mức tối thiểu tại địa phương bạn là 60 m2 thì gia đình bạn không được phép tách thửa. Trong trường hợp này mẹ bạn phải làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho hai anh em bạn cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên theo thông tin bạn cung cấp: diện tích đất trên sổ đỏ của gia đình bạn là 62 m2 nhưng diện tích đất thực tế sử dụng là gần 200m2. Ở đây cần phải xác định diện tích đất nhà bạn sử dụng trên thực tế chênh lệch với diện tích trên sổ đỏ có hợp pháp hay không: có nguồn gốc khai hoang, nhận chuyển nhượng chưa sang tên hay lấn chiếm.v.v. Nếu phần sử dụng đất thực tế chênh lệch với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn được phép tách thửa.

Căn cứ theo Điều 98 luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như vậy, nếu ranh giới thửa đất nhà bạn đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. 

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99.

Nếu  đất nhà bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất vượt quá thì mẹ bạn có thể thực hiện tách thửa và tặng cho riêng quyền sử dụng đất cho hai anh em bạn. Gia đình bạn cần thực hiện theo đúng quy định sau: Trình tự, thủ tục tách thửa quyền sử dụng đất.

2.    Thuế và lệ phí tặng cho quyền sử dụng đất.

Khi tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, theo khoản 1 điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân:
 
 

"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

 
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."
 
 

Theo khoản 10 điều 4 nghị định số 45/2011/NĐ- CP của chính phủ: Về lệ phí trước bạ quy định về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:
 
 

"10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”.
 
 

Mảnh đất trên do 2 anh em bạn được nhận thừa kế của bố và được mẹ tặng cho nên sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Ngoài ra, còn một số lệ phí khác như:

-Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

- Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng).

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về nhận tặng cho quyền sử dụng đất.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

Cv: Vũ Nga _ Luật Minh Gia.