Tư vấn về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ trước năm 1993

1. Luật sư tư vấn về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem là căn cứ pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Và đây cũng được xem là điều kiện tiên quyết để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.

Mỗi người dân đều có nhu cầu về sở hữu đất đai, nhưng không phải ai cũng nắm rõ thủ tục như thế nào để xin cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một số trường hợp chỉ mới có giấy tờ xác nhận hoặc thậm chí không có bất cứ giấy tờ nào có liên quan. Pháp luật đất đai hiện hành đã có sự ghi nhận về thủ tục cấp giấy chứng nhận đất đai phù hợp với tình hình thực tế. Từ chính những quy định này, bước đầu đã có những sự đảm bảo nhất định về quyền, lợi ích hợp pháp cho người dân.

Nếu bạn đang có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần tìm hiểu thật kỹ các quy định của pháp luật đất đai hoặc nhờ sự giúp đỡ của Luật sư để bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu không có thời gian tìm hiểu hoặc chưa có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để luật sư của chúng tôi giải đáp, hướng dẫn quy định cho bạn và có hướng giải quyết phù hợp.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi sau đây về điều kiện, thủ tục và chi phí khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Tư vấn trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nội dung tư vấn: Chào luật sư, em xin hỏi  vấn đề như sau: Hiện tại, mẹ en có xin đất ở của phường hiện nơi đang ở từ năm 1990 và có giấy tờ xác nhận của phường. Mẹ em đã đóng thuế hàng năm đối với diện tích này. Mảnh đất có tổng diện tích 806m2, trong đó 180m2 đất ở, còn lại là đất vườn thửa. Nhưng đến nay, mẹ em mới chỉ có giấy xác nhận của phường, vậy luật sư cho em hỏi diện tích đất ở đó có đủ điều kiện làm sổ đỏ không và thủ tục có phức tạp không? Tổng chi phí phải trả là bao nhiêu? Em xin chân thành cám ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật  Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về vấn đề điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ nên cần xác định được giấy xác nhận mà bên ủy ban nhân dân phường cấp cho mẹ bạn có phải thuộc trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giấy tờ hay không.

Theo đó, nếu giấy xác nhận ủy ban nhân dân phường cấp cho mẹ bạn thuộc các trường hợp sau đây được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

 a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều này bao gồm các giấy tờ theo căn cứ cụ thể tại Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp giấy tờ ủy ban nhân dân phường xác nhận không thuộc các loại giấy tờ như quy định thì vẫn có thể xem xét theo căn cứ tại Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, nếu mảnh đất đó không có tranh chấp và được ủy ban nhân dân phường xác nhận hoặc phù hợp với quy hoạch thì mẹ bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bao gồm cả đất ở và đất vườn.

Thứ hai, hồ sơ thủ tục bạn cần chuẩn bị để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo Mẫu số 04/ĐK);

-  Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai (nếu có).

- Giấy xác nhận của UBND xã về việc đất không có tranh chấp, sử dụng ổn định và phù hợp với quy hoạch của địa phương;

- Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

- Các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu gia đình bạn.

Hồ sơ được nộp đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai tại quận/huyện nơi có đất. Và UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho mẹ bạn.

Thứ ba, chi phí thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

Về tiền sử dụng đất, nếu quyền sử dụng đất của mẹ bạn đáp ứng được các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 như nêu trên thì gia đình bạn không phải đóng tiền sử dụng đất.

Nếu mẹ bạn cấp giấy chứng nhận quyền mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai thì mẹ bạn vẫn phải đóng tiền sử dụng đất theo quy định của Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Về lệ phí trước bạ đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, thì mức thu lệ phí trước bạ là 0.5% giá trị tính phí.

Về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn có thể căn cứ theo Thông tư 250/2016/TTBTC hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.