Tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau đó thì bên B có gửi trả tiền lại cho mẹ em theo đường bưu điện 3 lần (tổng cộng: 49 triệu đồng). Sau 3 tháng, bên B đã không chuộc lại miếng đất. Vì vậy mẹ em đã thực hiện sang tên miếng đất trên . Và sau đó thì tất cả giấy tờ liên quan đến miếng đất đều đã được sang tên cho mẹ em.Tuy nhiên khi mẹ em đề nghị bên B giao đất thì bên B không đồng ý, và lúc này thì nhà em mới phát hiện ra bên B đã bán miếng đất trên cho người khác  bằng giấy tờ viết tay.

Bên B đưa đơn khởi kiện mẹ em về việc cho rằng bên B chỉ cầm cố đất thôi, chứ không bán.  Và trước đó bên B có ghi âm lại nội dung nói chuyện điện thoại giữa em trai của em và bên B về việc cầm cố miếng đất trên. Đồng thời bên B cung cấp cho tòa án các giấy chuyển tiền qua đường bưu điện  (3 giấy, tổng cộng :49 triệu đồng , như ở phía trên), bên B cho rằng đó là số tiền đóng tiền lãi.

Hiện tại thì bên B đã đi thẩm định lại giá trị của miếng đất, kết quả thẩm định mà bên B cung cấp là trị giá của miếng đất hiện tại là 2 tỉ đồng. Bên B đồng ý trả số tiền 350 triệu và lãi suất theo ngân hàng cho mẹ em. Nhưng gia đình em không đồng ý và muốn bên B bàn giao lại miếng đất như đã thỏa thuận. Hiện tại bên B đã bán lại miếng đất trên cho người khác bằng giấy tờ viết tay, và người này cũng đã xây nhà trên miếng đất đó.

Xin luật sư tư vấn việc gia đình em lấy lại miếng đất đó có gặp khó khăn gì không? Và việc bên B khởi kiện mẹ em về việc cầm cố, không phải sang nhượng là có hợp lý không? Kết quả của tòa án như thế nào thì bên mẹ em không phải đóng án phí? Nếu có thì mức án phí + phí giám định giá trị đất được tính như thế nào? Bên nào phải thanh toán? Mong sớm nhận được phản hồi của luật sư. Em xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Cần căn cứ vào nội dung hợp đồng mẹ bạn và người có đất xác lập vào năm 2012 là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng thế chấp tài sản.

Theo thông tin cung cấp hợp đồng này là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và điều khoản: “ với nội dung là trong vòng 3 tháng kể từ ngày sang nhượng sẽ cho bên B (người bán đất) được quyền chuộc lại miếng đất. Nếu sau 3 tháng, bên B không chuộc lại thì bên A sẽ tiến hành sang tên miếng đất.” Điều khoản này không trái pháp luật và đạo đức xã hội nên hợp đồng có giá trị hiệu lực pháp luật. Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp quyền là khác nhau. Điều khoản này không thể chuyển đổi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang hợp đồng thế chấp.

Căn cứ theo Điều 342 luật đất đai năm 2013 quy định về thế chấp tài sản: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
….”

Và trên thực tế mẹ bạn đã thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa mẹ bạn và người kia là hợp pháp. Mẹ bạn có toàn quyền đối với mảnh đất này: quyền sử dụng, định đoạt, mua bán, tặng cho... 

Việc bên B thực hiện chuyển nhượng mảnh đất trên cho người khác là trái pháp luật:

Thứ nhất, miếng đất trên đã được chuyển nhượng cho mẹ bạn bằng hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Mẹ bạn đã thực hiện các thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Thứ hai, căn cứ theo Điều 188  Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
 

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
 

b) Đất không có tranh chấp;
 

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
 

d) Trong thời hạn sử dụng đất.
 

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
 

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, bên B không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác do không đáp ứng các điều kiện trên. Và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là hợp đồng viết tay không có công chứng, chứng thực nên sẽ bị tuyên vô hiệu, không phát sinh hiệu lực. Người nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng viết tay với bên B không có quyền gì đối với mảnh đất.

Bên B không có căn cứ để kiện mẹ bạn ra Tòa hợp đây là đồng cầm cố mà không phải là sang nhượng là không hợp lý:

-    Đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mẹ bạn đã thực hiện theo đúng hợp đồng, sang tên sau 3 tháng khi bên B không chuộc lại mảnh đất.

-    Bên B không có căn cứ để chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất trên cho người khác như tôi đã phân tích ở trên.

-    Bên B cung cấp đoạn băng ghi âm giữa em trai bạn và họ với nội dung là thế chấp mảnh đất. Nhưng thực tế hợp đồng ghi rõ là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mẹ bạn là người trực tiếp giao kết hợp đồng chuyển nhượng. 

Nghĩa vụ nộp án phí sơ thẩm quy định tại Điều 27 Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12
 
 

1. Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận.
 
 

2. Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận.
 
 

3. Nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn không được Tòa án chấp nhận.
 
 

4. Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu không được Tòa án chấp nhận. Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn được Tòa án chấp nhận.
 
 

5. Bị đơn có yêu cầu phản tố phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu phản tố không được Tòa án chấp nhận. Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo phần yêu cầu phản tố của bị đơn được Tòa án chấp nhận.
 
 

6. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo phần yêu cầu độc lập không được Tòa án chấp nhận. Người có nghĩa vụ đối với yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo phần yêu cầu độc lập được Tòa án chấp nhận.
 
 

7. Mỗi bên đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo mức tương ứng với giá trị phần tài sản, phần di sản mà họ được hưởng, được chia trong trường hợp các bên đương sự không tự xác định được phần tài sản của mình trong khối tài sản chung, phần di sản mà mình được hưởng trong khối di sản thừa kế và có một trong các bên yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung, di sản thừa kế đó.
 
 

8. Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trong vụ án ly hôn không phụ thuộc vào việc Tòa án chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
 
 
....
 
Như vậy, khi nộp đơn khởi kiện thì nguyên đơn sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí, sau khi giải quyết xong tranh chấp, căn cứ vào quyết định của Tòa án để xác định nghĩa vụ nộp tiền án phí của đương sự theo quy định. 

Căn cứ theo Điều 24 pháp lệnh án phí, lệ phí tòa án số 10/2009/UBTVQH12 quy định về các loại án phí trong vụ án dân sự:

1. Các loại án phí trong vụ án dân sự bao gồm:

a) Án phí dân sự sơ thẩm đối với vụ án dân sự không có giá ngạch;

b) Án phí dân sự sơ thẩm đối với vụ án dân sự có giá ngạch;

c) Án phí dân sự phúc thẩm.

2. Vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể.

3. Vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.

Mức án phí dân sự sơ thẩm được quy định cụ thể như sau:

 - Án phí dân sự sơ thẩm đối với vụ án về tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, lao động không có giá ngạch là 200.000 đồng

- Mức án phí sơ thẩm đối với các vụ án về tranh chấp dân sự có giá ngạch:

Nếu bên B khởi kiện mẹ bạn ra Tòa thì tùy tính chất và lý do khởi kiện có liên quan đến một số tiền hoặc một tài sản để xác định mức án phí cụ thể. 

Đối với lệ phí thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thì bên nào có yêu cầu sẽ phải nộp. Căn cứ theo Điều 9 nghị định 81/2014/NĐ- CP quy định về xác định chi phí định giá như sau:

Căn cứ tính chất của đối tượng định giá, chi phí định giá tài sản của tổ chức định giá tài sản và Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng bao gồm một hoặc một số chi phí sau đây:

1. Chi phí tiền lương, thù lao cho người thực hiện định giá.

2. Chi phí thu thập, phân tích thông tin về đối tượng cần định giá.

3. Chi phí vật tư tiêu hao.

4. Chi phí sử dụng dịch vụ.

5. Chi phí khác theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 12 Nghị định này.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

Cv: Vũ Nga - Luật Minh Gia.