Tư vấn về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc diện thu hồi

Gia đình tôi và một gia đình nữa có trao đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau để tiện canh tác. Việc trao đổi cũng đã gần 10 năm vì ngày đó chỉ nghĩ là mảnh đất chỉ có thể trồng lúa 1 năm 2 vụ chứ không có ý nghĩa gì thêm. Và khi 2 gia đình đổi đất chỉ có bản viết tay, chữ ký xác nhận của 2 bên gia đình và chữ ký của 2 trưởng thôn của 2 thôn nơi các bên gia đình sinh sống. Mọi việc sẽ không có gì khi năm 2011. Nhà nước quyết định thu hồi một phần ruộng đất canh tác mở con đường Vành đai phía nam thành phố. Và đất nhà tôi thuộc diện tích phải trả cho nhà nước (đó là phần đất của nhà ông kia)Và theo quy định của nhà nước thì gia đình nào mất 70% diện tích đất nông nghiệp ngoài đền bù tiền theo quy định còn được trợ cấp một suất đất tái định cư (TĐC) sau thu hồi.Nhưng khi làm đơn đề nghị hưởng suất TĐC thì gia đình tôi được biết mảnh đất đó thuộc sổ đỏ của 2 gia đình nên quy theo mỗi gia đình thì chưa đủ điều kiện nhận bồi thường.Để dễ hiểu tôi nói như thế này:- Mảnh đất nhà tôi (chính chủ): Mảnh đất A- Mảnh đất nhà ông kia: Mảnh đất B. Diện tích đất mảnh A = B. Vấn đề là mảnh B = Mảnh C + Mảnh D. Do ông kia gom đất của gia đình và 1 người con để đủ 1000m2 đất đổi cho nhà tôi. Tức là mảnh đất B do 2 người đứng tên.Mảnh A đã được nhà ông ấy chuyển đổi thành đất trang trại. Xây nhà cao tầng trên đó. Tôi không rõ xây bừa hay được xây trong khi đó mảnh đất đó vẫn đứng tên Tôi.

Vấn đề tôi muốn luatminhgia giúp đỡ đó là: Tôi muốn đòi hỏi quyền lợi của mình.

 - Thứ 1: Tôi muốn biết làm sao để làm rõ trắng đen trong vấn đề này. Nguyện vọng gia đình tôi chỉ muốn lấy được 75m2 đất TĐC (tương đương 450tr đồng) chứ không có ý đòi lại mảnh đất cũ ( Giá trị tương đương khoảng 2-3 tỷ đồng)

- Thứ 2: Nếu pháp luật không công nhận và không có đất TĐC tôi phải khởi kiện như thế nào để đòi lại quyền sử dụng đất do mình đứng tên.Khi gia dịch đổi đất chỉ có bản viết tay do 2 bên gia đình và trưởng thôn 2 bên ký xác nhận. Không có xác nhận hay công chứng của xã phường nơi cư trú.  Mong hồi âm! Thân!

Trả lời: Chào anh! Cảm ơn anh đã luôn theo dõi và ủng hộ cho những hoạt động của Công ty luật Minh Gia. Trường hợp của anh, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện để được nhận đất tái định cư.

Điểm a khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2013 quy định về việc hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi nhà nước thu hồi đất và được hướng dẫn cụ thể bởi ĐIều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 

"Điều 19. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất 

Việc hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây: 

1. Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất gồm các trường hợp sau: 

a) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp khi thực hiện Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; giao đất lâm nghiệp khi thực hiện Nghị định số 02/CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; 

....
c) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điểm a Khoản này nhưng chưa được giao đất nông nghiệp và đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó; 

...

2. Điều kiện để được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất thực hiện theo quy định sau đây: 

a) Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này; 

b) Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông trường, lâm trường quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này thì phải có hợp đồng giao khoán sử dụng đất. 

3. Việc hỗ trợ ổn định đời sống cho các đối tượng quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều này thực hiện theo quy định sau: 

a) Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng. 

Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng; 

b) Diện tích đất thu hồi quy định tại Điểm a Khoản này được xác định theo từng quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; 

c) Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương. 

4. Việc hỗ trợ ổn định sản xuất thực hiện theo quy định sau: 

a) Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định sản xuất, bao gồm: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp; 

b) Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thì được hỗ trợ ổn định sản xuất bằng tiền với mức cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 03 năm liền kề trước đó. 

...
7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả tiền hỗ trợ cho phù hợp với thực tế tại địa phương."

Theo quy định trên, điều kiện để được hỗ trợ là diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi phải là đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, nếu muốn được bồi thường hỗ trợ tái định cư, anh chỉ cần cung cấp tài liệu chứng minh anh nhận chuyển đổi đất nông nghiệp hợp pháp đối với hai phần đất C và D, nếu anh đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ đối với hai mảnh đất này thì khi có quyết định thu hồi, UBND sẽ phải căn cứ vào diện tích thực tế đang sử dụng bị thu hồi của gia đình anh để đưa ra phương án bồi thường chứ không tách riêng từng mảnh như anh nói.

Tuy nhiên, theo thông tin anh cung cấp, anh và những hộ gia đình đó chuyển đổi đất nông nghiệp bằng hợp đồng viết tay, không có công chứng. Căn cứ theo Luật Đất đai 2003 cũng như Luật Đất đai 2013 thì giao dịch trên đều không có giá trị pháp lý, vì vậy, không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về vấn đề khởi kiện giành lại quyền sử dụng đất.

Căn cứ quy định tại Điều 126 Luật đất đai 2003 về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân:

"1. Việc nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.

2. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ."

Theo quy định trên, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của anh vi phạm quy định về hình thức hợp đồng. Anh có thể khởi kiện ra Toà án yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Tuy nhiên, anh cần lưu ý là thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên giao dịch dân sự vô hiệu là hai năm kể từ ngày giao dịch được xác lập. Để toà án thụ lý hồ sơ, anh cần chuyển nội dung đơn khởi kiện sang tranh chấp về đòi lại quyền sử dụng đất do người khác chiếm hữu, sử dụng (không áp dụng thời hiệu khởi kiện).

Trên đây là ý kiến của chúng tôi đối với trường hợp của anh, trên từng vấn đề cụ thể anh có thể liên hệ qua tổng đài 1900.6169 hoặc đến trực tiếp tại văn phòng Công ty Luật Minh Gia để được hướng dẫn cụ thể hơn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc diện thu hồi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

Luật gia: Khánh Thương - Công ty Luật Minh Gia